商品房买卖、房地产的问题涉及民生，和每位老百姓的生活都息息相关，因此容易被关注，甚至被热炒。

 

      有实例为证，今年4月份初的一天，我一天接了20个电话。有亲戚朋友的，有客户的，也有律所同事的。一个朋友的电话一经接通，就说：“出大事了。”我愣了一下，问：“什么事？”他说“原来地下车库都是归业主共有的，我们被开发商坑了这么多年”我问他：“谁告诉你的。”他说：“全国人民都知道了，法院判决都支持了，你不是房产专业律师吗？你难道不知道。”我竟一时语塞，不知该如何直抒胸臆。房地产问题涉及每个普通老百姓的利益，在这个信息爆炸的时候，房地产的话题也最容易成为炒作的话题。无论是对于房地产人，抑或是普通民众，对房地产的热点法律问题，我们不但要知道，更要了解其背后的故事和法律的判断准则。

 

      本文将从两部分进行阐述：商品房买卖合同的发展趋势和房地产热点法律问题。

 

 

      房地产开发公司造房子的目的之一就是出售，购买商品房用于自住或投资也成为很多老百姓的选择，所以商品房买卖合同是比较常见的合同，商品房买卖合同纠纷亦是常见的纠纷，我曾经做过一个数据统计，杭州地区涉诉的房产开发公司的纠纷中商品房买卖合同纠纷占到将近50% 。通过总结这两年来办理过的商品房买卖合同纠纷的情况，发现主要有“一关注 六增多”现象。

 

      所谓“一关注”，即过去买房时，人们对合同文本不太关注，重点关注交付环节、房屋质量、前期的宣传、承诺在交付后有没有兑现等内容。而现在随着法律意识的提高，大家对法律文本的关注度明显提升。同时对补充协议、附件也开始关注，甚至出现一些购房人因不同意签署补充协议而拒绝签署商品房买卖合同的情况，也出现了起诉要求确认补充协议无效或撤销补充协议的案例。购房者也更关注公平原则，特别是违约责任条款上，更追求双方的对等性。因此在合同的设计时，应对这些点进一步关注。而“六增多”主要包含以下内容：

 

     （一）预约合同纠纷明显增多

 

      有些购房者签了订购书，因为各种原因不签商品房买卖合同，也不到开发商处解决问题，甚至出现一直联系不上的现象。有些购房者会基于自身利益的考虑，寻找一些拿回定金的理由和机会，然后起诉开发商要求返还定金，常使用的法律条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如说订购书如果没有锁定商品房买卖合同条款，购房人可能会以磋商商品房买卖合同条款为由，与开发商磋商，如开发商不同意修改商品房买卖合同条款，购房者会要求退定金。

 

     （二）经济下行，买受人要求解除合同增多

 

      近几年，由于经济下行，买受人要求解除合同增多。直接提出要解除合同的现象一般不多，大多数的是通过不支付房款，以表达不愿意继续履行商品房买卖合同的意愿。作为开发商的法律顾问，一些需要催款的案件落到律师的手中，律师通常会通过发函、电话沟通等方式先进行联系，如果对方坚决不付款，再启动诉讼。有时候买受人也会拜托律师是否能和公司协商，为他们多争取点利益，例如降低违约金。

 

      （三）经济下行，买受人违约增多

 

      近几年，由于经济下行，买受人违约增多，过去商品房买卖合同的原告以购房者为主，起诉开发商逾期交房，逾期办证，存在质量问题等等，但现在开发商做原告的案子增多，主要为起诉继续履行合同、解除合同等。

 

     （四）房产行情上涨，开发商行使合同解除权增多

 

      今年以来，杭州房产行情上涨，明显开发商行使合同解决权增多，过去一些购房者逾期付款的案子，开发商可能倾向于催款，但今年以来开发商更倾向于解除合同。过去可解除，可不解除的案子，现在开发商都可能会起诉解除合同，但需要提醒的是注意解除权1年除斥期间的限制。

 

    （五）精装修房纠纷增多

 

      随着我们生活质量的提高，大家对房产质量提出了更高的要求，很多人倾向于买精装修房，更多人倾向于简单便捷的“拎包入住”。而精装修房的纠纷不同于毛坯房的纠纷。律所去年也代理开发商办了一系列精装修房的案件，一审驳回了原告的全部诉请，也为精装修房纠纷树了一些标杆的观点。

 

    （六）签订《商品房买卖合同》作为债的担保案件增多

 

      近年来，签订《商品房买卖合同》作为债的担保案件增多。这类型的案件，主要出现在小型开发商身上，由于资金不足，需要通过民间借贷等方式融资，通过签订商品房买卖合同作为债的担保。而在浙江地区，这类案件非常普遍。

 

     二、 房地产的热点法律问题

 

     本文另一个重点探讨的是房地产的热点法律问题，主要从三个热点事件进行分析：车库权属纠纷、土地使用权续期、拆围墙等三个事件。相信对于这三个事件，大家可能或多或少都听到过或看到过相关的报道，甚至可能给大家的生活产生不小的影响。

 

    （一） 车库权属纠纷

 

      一个标题为“千万不要买车位！法院都判决了，居民应免费试用，开发商无权售卖”的新闻前段时间在网络疯传，看到这个标题，很多人非常兴奋，苦于无处停车的业主好像看到了曙光，原来计划买车库的购房者也终于有理由让开发商免费供业主使用，即使是降价也是有益的。很多人看新闻，可能只看标题，并不关注里面的内容与评论，因此得到的信息是片面的。对于信息的传播和标题，新闻传播者可能知道观点是有偏颇的，但是有卖点也是事实。因此任何信息都需要自己去甄别。当这些新闻和所谓的真理出来以后，我们就应该思考事实的真相是什么，其中的法律依据又是什么。

 

      事情的起因源于2003年南京鼓楼法院的一个案件南京星汉花园小区业主委员会起诉南京星汉置业公司，要求确认车库归业主共有，该案件中车库所有权的归属成为争议焦点。一审法院判决认为车库所有权为业主共有。二审法院判决撤销原判，发回鼓楼法院重审，而现已生效的判决内容为“超规划建设车库属业主共有，规划核准车库中南京地方法规规定应为业主保留的车库归业主共有。”而传播新闻中所称的“车库所有权为业主共有”系一个未生效判决，不具有法律约束力。未生效判决和生效判决相比，差异很大，于法律上而言，未生效判决没有任何效力。当然我国并非判例法国家，生效判决亦只能作为参考，并不具有普遍适用性。

 

      针对车库所有权的问题，根据我国现行的法律法规，有如下依据：

 

     1. 《物权法》第74条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

     2. 《最高人民法院关于审理建筑物区划所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

     3. 《城市地下空间开发利用管理规定》第25条 地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护'的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

     4. 《中华人民共和国人民防空法》第5条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

 

     总而言之，综合上述法条法规的规定，我们在实务中应把握两点原则、一个例外。

 

    1. 约定原则：关于车位的归属是可以约定的，一般在商品房买卖合同中会有关于这方面的约定。

    2. 谁投资谁受益原则：地下工程、人防工程的投资方即为受益方。

    3. 例外：占用业主共有道路或者其他场地增设的车位属于业主共有。两个原则不能突破此例外。

 

     （二）土地使用权续期事件

 

      土地使用权续期是与每个老百姓息息相关的。我国法律规定，住宅的土地使用期限为70年，商业用地为40年。今年年初发生了一件事情，温州有一批20年产权房使用权到期，续期需缴纳价值房价三分之一的费用。这个事件听起来很可怕，甚至让法制日报也为此发声，影响面非常大。有一个词叫居安思危，土地权续期的事件牵动着每一位有房产的人的心。此次事件也引发了社会大量舆论。而此前，也发生过类似案件。例如深圳的福田为住宅用途的房屋，其续期缴纳费用为几万元；而同为深圳的罗湖，其商业用途的房屋所缴纳的续期费用为土地评估价的35%。这两个案例可以作为参考，而回归法律层面，需要考虑法律是否有相关的明确规定，住宅与商业用房是否有所区别。

 

      针对土地使用权续期事件的问题，根据我国现行的法律法规，有如下依据：     

 

      1. 《物权法》第149条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

      2. 《城市房地产管理法》第22条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

      根据现有的法律法规可知，非住宅用途的房屋的续期必须申请，国家原则上应批准，同时支付土地使用权出让金。住宅用途的房屋应自动续期，是否付费及费用尚需进一步明确，但《物权法》起草时绝大多数的意见是土地使用权到期后，只交象征性的费用。

 

      （三）拆围墙事件

 

      今年，国务院出台了《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中规定：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”政府秉着为解决交通拥堵问题的初衷，若把小区的道路流通起来，可能对拥堵的交通有所益处。但对于业主而言，小区是一个家，相对半封闭的环境。因此该意见一经出台，获得广泛关注。

 

      立足现有的法律法规进一步分析，政府是否有权拆围墙；如何打开等问题。

 

      1. 是否应该拆围墙、开放小区的道路

 

      《物权法》第73条：“ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

 

      由此条可知，小区道路的使用权系业主共有的，小区的道路与小区外的道路性质是不同的。

 

      《物业管理条例》第76条：“下列事项由业主共同决定： (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

 

      即是否打开小区道路，至少应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意为前提条件。”

 

      2. 未经业主同意，政府是否有权开放小区道路

 

      依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

      （一）国防和外交的需要；

      （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

      （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

      （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

      （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

      （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

 

      据此而言，如政府要坚持贯彻执行该条意见，存在以公共利益为名征收房屋的可能性，且若在公共利益的框架内，政府的拆围墙行为并不需要征得小区业主的同意。

 

      3. 开放小区的道路，可能产生的影响

 

      首先，面临的问题即是否所有的小区都要打开，有些年久的小区本身道路较为拥堵，若开放小区道路，可能对流通交通并无益处，反而会造成小区道路拥堵问题的严重化。再例如有些小区实行人车分流制度，若开放小区道路，反而会造成安全隐患，参考国外的经验，并不是所有的小区都适合开放小区的道路。其次，当小区道路对外开放后，维修责任应如何承担。未开放小区前公共部分的维修、修缮费用是由业主共同承担的，如开放小区，道路承担了市政的功能，产生的养护责任如何承担，这将直接影响业主的权益。再例如，土地使用权是业主的，业主是支付了对价获得的，开放小区后业主已支付的土地出让金是否退回？新拍地块的土地出让金构成是否要调整；建筑行业设计规划的变化，是否都应该按照市政道路的要求建造；物业服务的变化等等方面。虽然只是意见的出台，但对我们的生活却产生极大影响；若真正开展，需要许多相应配套设施进一步落实。

 

      本文从两方面阐述了房地产热点的法律问题，以期与各位共同探讨与进步。始终相信最好的法律由习惯开始，良好的习惯是法律道路中最坚实的基石。