各位嘉宾：
　　大家，下午好。

　　很高兴能在这里与大家学习和交流。我国楼市房价从2009年底开始至今呈现迅速增长的态势，而房地产市场最新的一个热门话题，就是4.17房产新政的出台对楼市的影响。在以下的时间里，我将着重介绍房产新政以及其对目前房屋买卖合同履行的影响。

　　一、 房产新政出台的背景
　　总结新政出台的背景主要有四个原因：
　　（一）之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显
　　2009年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限。
　　（二）房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性
　　一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求，房价上涨过快的局面没有得到实质性改善。
　　（三）宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础
　　一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给我国经济增长提供了有力支撑。
　　（四）通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价
　　通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应。
　　统计数字显示，09年一季度二季度三季度全国的商品房销售量价呈上升趋势，四季度略微下调，但是购买量还是绷紧，呈明显的上升。到2010年一季度，销售价格直线上升，这个态势对房地产经济而言显然并不是正常的发展轨迹。再看我国各大城市，北京、天津、上海、厦门、合肥、重庆的销售价格指数从2009年5月份至2010年3月份始终一路上扬。而根据社科院的数据，2010年1季度前两个月全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%，销售均价为5193元/平方米，同比增长16.1%，比2009年增长11.4%，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。
　　如此不寻常的房产价格、不正常的增长幅度，用楼市也疯狂来形容房地产市场其实一点都不为过。现在有个说法是楼市比黄金还保值。打个比方说我在2002年用30万买了一套房子，过了八年，到今年已经值150万。如果我在2002年用30万买黄金，八年时间不一定能涨那么多。正是基于这样的原因，房屋已经远离了其原来的基本属性———解决居住需求，而是越来越多地被当成投资品。房价如此高涨，除了刚性需求外，房产投资投机成为推动房价飞涨的重大助力。
　　还有一方面是，房地产业内人士也在说的———“面粉比面包还贵”，也就是说房地产土地的供应价格非常的高。各大省份城市频频出现地王，如2009年大龙地产以50.5亿土地款，29859元楼面地价拍得地块，成为北京地王；上海是绿地集团，土地款72.45亿，楼面地价29859元；天津是中信集团，土地款36亿，楼面地价1434元等等。土地价格如此之高，那么又是什么推动房产开发商纷纷以重金拿地？不言而喻，显然是房地产市场的巨大经济利益。
　　那么在这样的情况下，我们再来看下，我给大家比较直观的，房地产市场近十年的一个波状图（图表一），还有我们国家信贷政策对房地产市场的调控。

从这张图上，我们可以看到蓝颜色的是房屋价格的波动，而在波动的过程当中有六次调控，主要的三次调控是政策宽松期的扶持性的扶助，最明显的是2008年的时候，因为2007年房价呈一个高点，2007年政府开始打压，2008年因为受到国际金融危机的影响，房屋价格直线下降，可以从这个直线图里看到，2008年这个下降幅度还是相当大的。那么在这个时候，政府就开始救市了。我们国家的房地产市场是一个典型的以政策为主导的市场，但是从我个人理解，每一次政府推出的房地产市场调控，就相当于是小孩子发高烧的退烧药，但是如果炎症没消掉，退烧药用下去，可能4个小时烧退下去了，过了4个小时烧又上来了，实际上这些信贷政策没有实质性的解决我们国家房地产结构上、供应方面的一些问题。
　　目前，在我国的房地产市场的市场作用和政府的宏观调控下，常常出现冰火两重天的情况。一方面大家可能自己也体会过，楼市火热时，晚上两三点钟在各大房地产公司售楼部拿着小板凳排队，因为第二天要开盘了；而房屋价格下跌的时候，什么样的情况出现了？2008年的时候受金融危机的影响，杭州房交会的时候，有好几家大的房开公司的售楼部被砸掉，这是为什么？就是因为房屋价格下跌了集体要求退房。这个就是楼市牛市与熊市的冰火两重天。还有一个冰火两重天就是买房人和投资客，真正有刚性需求的买房人买不起房子，看着房价一天天的高上去，自己的工资又没有增得那么快，心里非常着急。而那些投资投机客，手上可能有三套、五套、数十套的住宅。当然这些投资客他们的心里也可能非常纠结，一方面想赚大钱，一方面又担心万一哪天房地产泡沫被刺破自己的资产将大大缩水。

　　二、4.17房产新政的简单介绍
　　接下来我们再来看下这次大家比较关心的“新政”，也就是国十条。其实，说是说新政，但是这个“新”，不是指以前没有，而是指跟以往有区别。实际上在2010年之前，2007年房地产调控已经有一拨比较严厉的调控，无非是这次调控比上一次更严厉。那么在这次调控之前，是否有任何可以预见的征兆？从这张图表（图表二）当中可以看出，从2010年4月2日，4月7日，4月11日，到4月15日，在这之前已经有财政部、国家发改委、银监会纷纷出台房地产利空消息，也就是说新政的出台可以从预测的角度，看到价格明显提高的时候，政府肯定要调控。

　　这次国十条调控的基本方向和内容，可以归结为三个方面：
　　第一个是调控房地产需求；第二个是调控房地产开发，这个是主要针对开发商的；第三个是调控土地供应，即要使地方政府对保障性住房呈现更大的扶持。
　　那么从这三点中可以看到新政的哪些特点：以前是没有的。以前强调的是土地供应，强调的是土地供应结构，这次把房地产需求调控作为第一点，也就是说政府要拿出态度解决房地产市场过度投机的问题。为什么？因为这已经不单单是经济问题，这已经关系到民生，所以国十条第一项就提出要实行政府责任拷问制，将政策落实到实处，切实保障民生。
　　从国十条的内容而言，跟老百姓最相关的是什么？主要是信贷政策调整。
　　信贷政策调整，（1）首套房，如果购买面积在90平方米以下的，仍享有原来的20%，购买的建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，因为90平方米以上的就说明你不仅仅是解决居住的需要，是一个改善性的；
　　（2）第二套住房，原来2007年的政策是首付不得低于40%，而2010年的贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
　　（3）第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这条大家可以看出限制对象，我们常听到的闻名遐迩的温州炒房团，针对的是异地购房。异地购房可以肯定的是，不是为了满足居住的需要，如果是为了满足居住需要应当是在工作生活所在地，异地购房绝大多是为了投资。这条就是对投资行为进行打压。
　　新政出台以后就有很多纠纷出来了，为什么有很多纠纷，这就跟信贷政策有直接的联系了。因为原来商品房买卖合同、二手房买卖合同约定的首付约定的是30%，现在一下子首付提高到50%，比方说现在的商品房最低价是100万，首付就是50万，这对一般人的承受能力来说还是有影响的，而贷款利率也提高到1.1倍。还有针对投资客，有三套以上住房，异地购房，可能不能银行按揭，这种情况出现以后纠纷就非常多了。
　　从目前处理的案件来看，因大多数是通过协商来解决，比方说协商变更付款方式，或协商变更银行，银行的变更是因为在我国有些外资银行并不放开三套房房贷，但是有些内资银行是可以的，比如说变更产权人，就购买人进行变更，更为极端的例子我们碰到的是假离婚。

　　三、 新政的法律性质
　　新政的法律性质，比较流行的或者说讲得比较多的有两种，一种是情势变更，一种是不可抗力，这两个法律概念频频出现在报纸、电视、网络等媒体上，相信大家也比较熟悉。
　　首先，我们先来谈下合同法的基本原则———“契约严守，诚实信用”。这是合同法的基石，是不能动摇的。在发达的经济国家、法治国家这个基本原则是绝对不能动摇的，否则难以保障经济的持续发展。但是在这个基石之外，情势变更、不可抗力是两个例外。
　　（一）新政与不可抗力
　　对于不可抗力，我先给大家三个关键词：无法预见、不可避免、不可克服。通俗地讲，自然灾害、5·12汶川大地震、泥石流都属于不可抗力。
　　对比这三个关键词，我们来看下房产新政是不是属于不可抗力。从我们之前看到的新政出台的时间，此前政府对房地产市场的调控已经有六次了，这个调控不是第一次出现，国十条颁布之前已经有很多利空的消息释放，无法预见比较难符合。而银行的按揭利率变动，这个根据我们的日常生活准则也能知道，利率的调整也是经常性的，并非是无法预见，属于正常的风险。
　　那么是否符合不可克服的情况，新政导致首付提高，利率提高，如100万的房子，首付提高到50%，就是多付20万，这个是不是完全不能克服呐？！显然不是的，我们可以通过多种途径，如借款的方式还是能够实现的，而1.1倍的利率并不是两倍三倍四倍，也在可承受范围之内。
　　因此，结论是房产新政并不属于不可抗力。
　　（二）新政与情势变更
　　情势变更在以德国为主的大陆法系和以英美国家为主的英美法系都有情势变更的类似规定，但是在我国，情势变更原则的精神和法条最早是体现在1993年最高人民法院印发的关于《全国经济审判工作座谈会纪要》中，纪要第二条第6点中指出“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同”，但是在1999《合同法》中没有情势变更的规定，而先期的合同法草案是有这项规定的，但是为什么情势变更没有被正式确定为法律，当时的立法者给出的解释是：情势变更原则毕竟是对合同法的基石契约严守的保留，而情势变更在司法实践中适用起来的尺度较难以把握。因此在99年的《合同法》中没有确立情势变更的内容。后2002年最高人民法院关于《审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第27条有了情势变更的影子，因为那个时候，建筑施工当中建材市场价格的波动是比较大的，有很多施工企业不能承受这个价格波动提出诉讼，法院将这种频发的诉讼汇合在一起，特别针对这种情况进行讨论，所以在2002年的意见当中规定了这样一条，也就是说如果建材价格大幅上涨明显不利于承包人的，可以视为情势变更情形，那么工程款的价格可以调动。最后是《合同法解释（二）》作出了相应规定，第26条提出，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可请求人民法院变更或者解除合同。从这个条款中，可以看出情势变更与不可抗力是不一样的。其次，情势变更第一个属性是不可预见，不可抗力也有不可预见，是共同的特点，最后的处理结果上是有区别的，不可抗力发生，合同双方是免责的，而情势变更发生，合同双方是可以协商变更合同的履行内容，还有就是解除合同。而不可抗力当中不存在变更合同内容的情形。
　　那么什么是情势变更？
　　我也给大家三个关键词：不可归责、重大变化、显失公平。
　　1.不可归责，说明这个变化不是合同双方当事人的原因导致的，而是因为外在的原因。
　　2.重大变化，是指订立合同的客观基础发生重大变化。
　　3.显失公平，如果重大变化发生以后，没有导致显失公平的也不能适用情势变更原则。也就是说重大变化发生后，按照契约严守继续履行下去的话，必定会对一方非常不公平，而另外一方会获得巨大的利益，那么这个时候显然是显示公平的。
　　举例子来说典型的一种情况，如技术合同的履行。A公司委托B公司研发某项产品，一般而言，一些高端产品的研发时间跨度非常长，短则可能2-3年，长则可能达到10年20年，研发资金是分期投入的，在研发合同的履行过程中，如果国际上该项技术已经被攻破并被公布，显然这份合同已经没有履行的必要了，合同的客观基础已经发生了重大变化了，如果继续履行合同，A公司继续将研发资金给付给B公司实际上已无必要，否则就造成了重大的显失公平，A公司的利益将受到重大损失。另一种是重大的价格变更，我国原来是计划经济国家，计划经济到市场经济过程中有很多重要的物资经历了从政府调控到市场调控的过程。在这个过程当中，市场价格在变动，并且变动的幅度比较大。从我们可以查询到的案例和解释典型的是最高院有关于钢材价格变动的相关案例。在供货期内，由于钢材原来的管制放开了，价格发生了重大变动，比如原来钢材价格50万/吨，管制放开后可能是150万/吨，那么如果再按照原来的合同履行长期供货的话，那么对供货方来说是重大的不公平。因此，这种情况也被视为情势变更原则中比较典型的案例。
　　关于情势变更原则的适用非常严格，根据最高院通知的要求，适用情势变更原则一般需要省高级人民法院审核通过后，审判法院才能适用。
　　那么我们再来看下，房产新政是否等同于情势变更。到目前为止，仍然是很有争议的问题，一种说法是信贷政策只是影响了履行支付方式的改变，但是并没有影响到房价，房价没有变动，原来买的100万的房子仍是100万，这种观点认为新政并没有造成显示公平，还有一种观点是显示公平要从广义上理解，不仅仅是合同价格的改变，还适用银行按揭这种履行方式，履行方式也是重大的合同内容，履行方式不能实现，又没有其他方式可以履行的话，那么对履行方来说也是重大的不公平，这两个说法目前还没有定论。停贷第三套房按揭是否属于情势变更，深圳、北京做出相反判决：深圳法院认为不属于情势变更，北京法院认为属于情势变更。
　　在我国法律中还有一个特殊规定，即2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。首先要明确的是这一条不适用二手房，这一条指出非双方的原因，而是第三方的原因或其他原因导致贷款合同不能订立，可以解除合同，那么这里就有区别了。新政讲第三套房以上是禁贷，而异地购房如果不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明也是不能购买的，还有一块关于新政的内容是首付比例和利率的调整问题，现在出现的大量的纠纷在这两块领域都有发生。
　　其实，这个不是新问题，而是一个老问题，2006年10月23日上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》指出，如果发生禁贷的情况，可以解除合同，上海高院在这里没有提到情势变更原则，跟海淀区法院的判案依据是不一样的，但结果是一样的，碰到禁贷，可以解除合同。第二个上海高院的观点是“当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。”也就是说贷款的首付比例提高了，贷款利率提高了不得解除合同，这个时候并不是签订不了贷款合同，无非是履约成本更高，像这种情况提出解除合同几乎不能得到法院的支持。
　　下面有两个小案例，一个是杭州市西湖区人民法院的判决，2008年房价下跌的时候，买家要求解除合同，提出的理由是无法提供收入证明，不能办理按揭，最后法院判决认为这不属于不可抗力，而且法院在判决当中分析，买家到底是因为什么原因不愿履行，要求解除合同，同时法院在判的时候还要考量不能提供收入证明，是不是说明真得没有经济能力来履行合同，答案是未必。当解除合同的真正原因是房价跌了，如果是这种目的的话，法院是绝对不会支持的。
　　另一个关于一个首付提高的案例，原来首付比例是20%，后来首付比例提高到40%，最后法院判决查明王女士和开发商之间签订的商品房买卖合同当中有一条“买受人购买需办理银行按揭的，应该在签订合同同时提交完整的个人住房贷款资料，并与银行签订按揭合同，贷款额度和年限以银行最终审核为准”，最终法院就是根据这条判定，银行的最终审批从20%到40%，对此，双方是有约定的，已表示可以接受。因此，你不能以首付提高到40%而解除合同。
　　在这里我要提示大家的是新政出来后，合同一方想要解约的就往新政上靠这一做法是行不通的，我们应区别情况对待。

　　四、风险提示
　　刚才跟大家讲了什么是不可抗力，什么是情势变更，也具体分析了情势变更的案例，也跟大家分享了最新的有关情势变更的判决，那么我们再来讲一下如何避免风险。因为我想在座的各位可能作过买房人，也可能当过卖房人。那么我们现在从开发商和二手房出卖方以及买房人的角度看一下怎样避免以后出现这样一个风险。
　　（一）开发商和二手房出卖人的风险防范
　　从开发商律师角色给出的专业意见是要重视合同的约定，合同条款可以设置，比如说可以在合同当中特别约定“如果银行信贷政策调整，或者资信状况无法获取银行全部或部分按揭贷款的，那么买受人必须补足差额并履行完毕该房屋买卖的付款义务”，大家可能会感觉到2010年新政的波动面会比较大，其实2007年的时候这个问题已经出现了，但是为什么这次的波动面会比较大，主要是涉及一个二手房的领域。我主要是做开发商这边的法律事务，最早接触是在2002、2003年，那个时候开发商就已经留了一手，合同模板渐渐成熟，专业的开发商在商品房买卖合同当中都会把这条直接约定进去，如果因为政策的因素或者资信情况无法办理按揭，那么就要选择一次性付款，这个条款直接将买房人的后路给堵住，因此在2007年的时候，还有现在一轮新政当中，商品房领域新政纠纷的其实不多，但是在二手房领域，2010年第一季度，二手房的交易量也非常高，很多二手房交易双方大多是老百姓，没有接触到这种专业问题，合同条款中约定不明确，所以法律纠纷就比较多。
　　（二）买房人的风险防范
　　那么从买房人的角度来看，我给出两个建议，一个是在合同中约定，如果贷款政策改变，允许买房人可以单方解除合同；第二个是在合同当中写清楚无理由退房，无理由退房对于业内人士来说比较熟悉。在2008年房价下跌的时候，在业内是比较流行的，开发商为了提高销售量，纷纷提出无理由退房的销售策略，也就是说在买了这个房子一段时间以内，如果买房人不想要这套房子，可以无任何理由解除合同。
　　最后，我想给大家三个小贴士，因为我想在座的都是将来可能会买房子，或者现在正在买房子，也会是作为二手房房东卖房子，那么在买卖房子当中需要注意哪些问题，我觉得比较实用也是我从业这么多年的几点经验跟大家分享一下。
　　第一个是睁大眼睛找房东。为什么这么说，因为这中间有陷阱，在买房子的时候，你不要看到对方拿过来房产三证原件就可以了，或者说除了看到房产三证以外，如果还看到房东给经办人的授权委托书，并且这张授权委托书还是公证过的，你觉得就可以了，实际上这里面是有猫腻的。业内人士可能比较清楚，这里有可能是中介公司的工作人员通过这种方式赚取差价，比方说他跟房东说好我用一百万买你的房子，但是我有我自己的考虑，现在暂时不办过户，你把三证给我，钱是一次性付清，然后你给我授权委托书，反正你房子是卖给我了，实际上中介公司与房东已经交易完成。这中间就存在信息不对称，做为房东，其实并不知道这个房子到底可以卖多少价格，心里是没底的，但是中介公司（中间人）是相当清楚，中介公司（中间人）用低价或者说他判断的价格把你的房子锁定后，中介公司（中间人）再卖给第三方，此时，中介公司（中间人）持有房产三证原件，还是房东的经过公证的授权委托人，与下一个买家签订买卖合同时是有差价的，他卖出去可能是110万或者120万，这当中的10或20万就是他差价赚进的。如果是正常操作的话，比方说房东把房子卖给中介公司（中间人），要过一道契税和交易费用，然后中介公司（中间人）再卖给真正的买家，此时又要产生契税和交易费用，这笔费用将把短期内的房产交易利润空间是压得很低，赚不到钱的。如果在座的是房东，碰到类似的情况，那么就要警惕了，有可能是中介公司（中间人）要赚取差价了。如果是买房人，看到中介公司（中间人）拿出房产三证，哪怕不是中介公司，而是除任何房东以外的第三人，跟你说的很好，说是房东的朋友，房东出国或出差了，那么你也要小心三分。所以我给大家的第一个贴士是睁大眼睛找房东。
　　第二个贴士是房产过户后，不付清房款。在很多二手房买卖当中，大家都觉得产权证都办到我名下了，我没什么风险啊，其实这里还是有风险的，因为房屋交易不是这么简单，产权已经到你名下，但是房子当中的户口问题，房子交易之前的水电费是否结清。媒体上已经报道了很多，所以我建议大家，买房后，不要全额付清房款，而是要给自己一个保证性条款，比方说5%的房款留待XX时再予以支付。
　　第三个小贴士是自找麻烦的阴阳合同。在交易过程当中根据成交价，缴纳一定的税费，那么成交价格越高，所收取的税费越高，大家就会想办法避开这个税费，这个时候阴阳合同就产生了。例如实际上真正的合同成交价是150万，而交到房管局的合同是100万，可能你已经考虑到会在合同中写清楚交易价格150万是真实的意思表示，将来出现纠纷的，价格以150万为准。但是律师建议不要这么做，因为你这里还有风险，万一房价跌得很厉害，买房人会以此来提出解除合同，如果房价涨得很厉害，房东以此来提出解除合同，另外如果税务部门查证你如果通过这种手段来避税的，将会受到处罚。所以律师不建议搞这样的阴阳合同，这样会自找麻烦。

（整理人：王冰洁）