2008年1月，杭州某楼盘开盘，开发商推出了精装修中小户型。开发商宣传自称为一家国际化大公司，具有良好的信誉，且在该楼盘售楼部摆设了由香港知名室内设计师设计的精装修样板房。样板房的美观精致引得业主纷纷下单购买。

　　7个月后，2008年8月中旬，开发商推出设立在1幢商品楼内的实体样板房，并短信通知业主参观，告知该套样板房作为交付标准。业主参观后感到开发商认可的交付标准（即第二套样板房）与当初签订商品房买卖合同时参观的样板房（即第一套样板房）存在明显差距，故联名向开发商提出20余条整改意见，并要求按照第一套样板房标准进行交付。

　　但是，开发商提出其与业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定了“宣传资料、广告、样板房等仅为参考，不作为交付的标准”的内容，因此，签约时作为宣传的样板房不作为交付标准。而业主则提出合同的该条约定是霸王条款，且开发商从未对消费者提示过这一条款，因此这一条款是无效的，故应当以第一套样板房作为交付标准。双方纠纷遂起。 

　　近年来，越来越多的人为图方便，开始选择带装修的房子，即只需购买软装即可入住。开发商也在不断地做市场调研，应大多数人的愿望以及市场的需求，开始做精装修的房子。那么如何使购房者真切地看到精装修的品质并提起购买欲望呢？在今天的房地产市场，概念的炒作与华而不实的宣传正在为越来越多有实力、眼光长远的开发商所摒弃。从客户的角度去思考的开发商开始着手在购买期房的时候为客户打造眼见为实的成品家概念。样板房就在这样的需求中应运而生。但是作为新生事物，其成长环境不太完善，制约机制不健全，由样板房引发的越来越多的纠纷也随之暴露出来。

　　经过笔者的调查和分析，主要的纠纷和矛盾总结为以下两个方面：

　　(一)装修成品房质量不如样板房

　　2002年国家建设部出台《商品住宅装修一次到位实施导细则》（以下简称“细则”），第2.2.3条规定：“居室装修质量首先应表现在样板间，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样校间在购房者入住之前不宜拆除。”但在实际操作中，几乎很少有开发商将样板房作为房屋交付标准，但在消费者而言，样板房给予其的视觉效果又是其购买该房屋的决定性因素之一，因此消费者认为实际交付的房屋应当与样板房一致或者质量至少不低于样板房。

　　（二）全装修成品房的买卖合同对装修的内容没有全面、具体的约定，消费者验收无据可依
《导则》规定：“开发单位应在销售成品房的价格中包含装修费用，商品房预售合同中应单独标明装修标准。”但目前大多数房产开发商并没有按照《导则》规定操作，开发单位仅在合同附件中简要标明了一些大件装修材料的品牌，而具体品牌下的什么材料、产品号（色号）以及一些包括插座等易损品都没有详细标注，以致日后居住时，一旦不慎损坏连配都不知道型号。建设部出台的《细则》作为参考性规范意见，并不具有强制约束力，加之相关部门对商品房精装修质量监督检查和验收制度的缺失，有关装修成品房引起的纠纷屡见不鲜。

　　因此，样板房纠纷逐渐成为近年来杭城商品房买卖纠纷的主要问题之一。笔者欲结合本文中的案例就样板房法律适用作以下分析：

　　一、商品房销售中开发商所设置的样板房在无相反规定的情况下应当作为最终商品房交付标准
该结论的法律依据为：

　　（一）《中国人民共和国合同法》第一百六十八条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”

　　（二）《商品房销售管理办法》（建设部，2001年）第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

　　（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　在上述法律规定下，样板房的法律性质为样品，样板房所展示的装修标准具体而确定，应属要约的一部分。因此,《商品房买卖合同》或其附件中无特别条款对样板房的性质做特殊约定的情况下，房地产开发企业实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　但是，实务中大多数开发商单方拟定的《商品房买卖合同》及其附件，均会设定特别条款，内容大致为“该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，有关该房屋的样板房、宣传资料、模型、展示板及广告仅供买受人在选择楼盘时的参考，其中所述内容并不作为该房屋的交付标准和条件。双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以本合同约定为准”。因此在《商品房买卖合同》中对样板房作了特别约定，且性质为“参考”的情况下，按照“契约论”原理，即严守合同约定内容履约，则房地产开发企业实际交付的商品房就无需与样板房一致了。

　　二、《商品房买卖合同》针对样板房之特别条款的法律效力

　　现在的《商品房买卖合同》或其附件对涉及装修的内容只做框架性约定，仅仅对一些比较大的方面作一些约定，并不会具体到细节。例如淋浴房的大小，厨房门窗的大小、冰箱留位等细节问题均不会出现在合同或其附件中，对这些问题业主所依凭的唯一根据就是样板房。但是，根据前文所表述的有关样板房的特别条款约定内容，样板房的性质只是作为参考，并不作为交付标准的情况下，开发商作为商品房提供方的弹性操作空间自然就增大了，但之于消费者而言显然是不利的。那么该合同条款的法律效力如何，可否如案例中业主所主张的观点而确认为无效条款呢？

　　我国对合同无效的情形，作了严格的法律规定。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　因此，只有严格符合《合同法》第五十二条之规定，合同方能无效，且自始无效，并由过错方承担缔约过失责任。对照以上法律规定，有关样板房的特别条款约定内容显然很难依据该法律的规定被认定无效。

　　同时，我国《消费者权益保护法》对合同条款是否无效有特殊的规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定 ：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”分析和对照本案该特别条款的内容，虽然法律对是否“不公平、不合理”的界定标准很模糊，但是仍很难说开发商的这种排除样板房适用的约定是一种不公平、不合理的规定。

　　虽然，业主提出了该特别条款为开发商单方拟定的格式条款，但是这并不构成合同条款无效的理由。因此，考察目前我国现有的法律规定，有关样板房的特别条款不存在无效的法律依据。

　　三、《商品房买卖合同》之特别约定的特殊法律性质之分析

　　笔者认为，该特别条款的性质为――格式条款。《合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。因此，作为格式条款，该条款的使用和理解适用法律的特殊规定，主要体现为以下两个方面：

　　（一）开发商负有提醒和说明义务

　　《合同法》第三十九条第二款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

　　开发商对该格式条款文本采取合理方式提请消费者注意并按其要求进行解释的，方可订入合同。经双方签字后，消费者不得以“格式提供方未作必要的提醒和解释”为由质疑该条款的效力。

　　（二）格式条款应当作对消费者有利的解释

　　《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

　　《合同法》所称的格式条款是指已经订入的格式条款而不是起草者起草的文本，因为并不是说起草的文本都应该作为格式条款纳入合同，该等文本只具有示范和建议的性质。尽管相对人对格式条款没有自由协商的权利，但也必须有概括地接受或不接受的意思表示，只有这样才能使格式条款纳入合同。而格式条款订入合同的程序实际上就是《合同法》第三十九条所规定的条款制作人应采取合理的方式提请对方注意。①

　　相对人同意使用格式条款订入合同，原则上应当以明示同意为原则，明示同意是以书面或言词声明将格式条款订入合同，通常是在合同文本上签字。在英美法上有所谓“签名视为已经同意”之法律原则。依照英国法院见解，签字即发生对契约合意之效力，除非有诈欺、错误……等情事，不得以“未注意到该签名之文件载有（格式条款）”②为由主张抗辩。民法学著名学者王利民对此持肯定态度，认为无论相对人是否阅读过格式条款，一经在文件签名便认定格式条款成为合同的内容，这似乎对相对人过于苛刻，但相对人签字时应该尽到注意义务，了解格式条款的内容。他未做到这一点便有过失，不值得特别加以保护。

　　鉴于该样板房特别条款的特殊法律性质，结合本案样板房纠纷的实际情况，可以得出以下三个结论：

　　1．业主难以主张开发商未对该条款的适用作了合理方式的提醒和说明而确认该格式条款无效，其签名行为即视为将该格式条款作为合同内容的确认。业主主张合同条款无效缺乏法律依据。

　　2．对该格式条款有两种以上合理解释的，业主的理解应当优于开发商对条款的理解。虽然，该条款明确约定了样板房仅作为交付标准的参考，但约定了“双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以本合同约定为准”的内容。而业主理解该条款的反面含义也就是说如果以上宣传资料与本合同约定没有冲突的情况下，可以以具有要约属性的宣传资料为准。即只要宣传资料符合构成“要约”的条件，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（详见前文中有关《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的分析。）笔者认为业主的这种理解和主张具有法律依据，依法可以成立。

　　3．除合同约定内容的范围之外，样板房体现的具体质量标准，应当具有法律效力。

　　合同内容有约定的情况下，当然以合同约定内容为准，但是在合同约定内容之外，即合同没有作具体约定的情况下，比如淋浴房的大小问题，如果合同并未就此作出约定，而第一套样板房有尺寸的情况下，而且该样板房系双方签约时就存在的样板房，则应当以第一套样板房所确立的淋浴房大小为标准，因为合同约定了“样板房作为参考的内容”，既然是参考，也就是说在双方没有约定情况下的优先选择，加之这本身是开发商自行提供的一种装修标准。因此，开发商无权单方就淋浴房的大小作改动。

　　4．此外，《商品房买卖合同》或其附件对商品房的装修质量有约定的，从约定；无约定的，开发商也无设置样板房的情况下，若合同双方对交付的装修质量标准仍有异议，可以依据《合同法》第六十二条的有关规定处理。有关商品的质量若无约定或约定不明的，在双方的意思表示无法达成新的一致的情况下，按照国家标准、行业标准等其他标准或方式予以执行。

　　四、笔者认为，开发商以第二套样板房或者其自定的质量标准作为交付标准无理可寻

　　根据上述分析，本案事实上开发商和消费者就房屋交付标准问题上，唯一达成一致的仅仅是《商品房买卖合同》及其附件。并无其它证据可以证明开发商和消费者达成其它约定内容。

　　同时，第一套样板房和第二套样板房，性质都是样板房，同样是基于《商品房买卖合同》之特殊条款：“样板房…并不作为房屋的交付标准和条件”，第二套样板房亦不应该被视为交付标准，除非消费者同意。第二套样板房为双方签约后开发商又另行单方提供的交房标准。本着合同内容为双方真实、自愿一致之意思表示的民法原理，该套样板房连交付标准的参考都不是。

　　事实上，商品房买卖合同的双方并未就本案的矛盾焦点问题作出明确的书面约定，开发商若单方面的以第二套样板房或其自定的质量标准为交付标准显然是违反公平交易原则的。

　　五、对消费者在签订商品房买卖合同时的几点建议

　　（一）房地产开发企业的销售人员作出口头承诺的，消费者应与房地产开发商协商将该口头承诺订入合同或合同附件。根据《商品房销售管理办法》第十五条规定“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，以及我国司法实践中的相关做法，以明确的书面形式固定双方一致的意思表示更具有约束力，更能得到法律的有效保护。

　　（二）消费者在签订《商品房买卖合同》时应当仔细阅读每一条合同条款。若在《商品房买卖合同》或其附件中出现如本案例类似的排除样板房作为交付标准的特别条款，笔者建议消费者应明确要求不将该格式条款文本订入合同，以保证实际交付的商品房与样板房一致。或者消费者可以要求与开发商另行签订补充协议，对房屋的装修标准作详细的书面约定，例如淋浴房的尺寸、门窗尺寸、油漆品牌与型号等等凡有关装修之事宜作尽可能详细的约定，以避免约定空白而产生的不必要的纠纷。

　　结束语

　　精装修商品房的推出适应了房地产市场的发展，也是未来房地产开发的方向之一，但在现阶段我国法律、地方性法规均未对精装修房做出行之有效的规范性文件的情况下，开发商与消费者更应该重视该方面的合同约定，减少不必要的纠纷。笔者也同时呼吁相关行政主管部门尽快出台相关法规规定和实施细则，以稳定房地产市场经济的发展，创建和谐社会。

*钱雪慧，本所高级合伙人，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会副秘书长。
*王冰洁，华东政法大学法学、英语文学双学位学士，本所实习生。
①《合同法新问题研究》，王利明，2003年，中国社科出版
②G. H. Treitel,The Law of Contract.London Stevens & Sons (1983),p168. p169. p168. pp169-170. p170. p170. p167