第三部分 正 文
1 目标公司的概况、设立及沿革
1.1 目标公司的基本情况
1.1.1 目标公司的营业执照
目标公司成立于××年12月29日，目前持有湖南省××市××县工商行政管理局于 2011 年 8 月 2 日核发的注册号为×× 的《企业法人营业执照》。目标公司的注册资本为 6，000万元；住所为湖南省××县城关镇七一西路；法定代表人为陈××；企业类型为有限责任公司（法人独资）；经营范围为：房地产开发（凭资质证经营）；营业期限为自 2008年12月29日至 2028年12月28日。
目标公司已通过补检的方式通过了 ××年度工商年检。金道律师进行尽职调查工作时，2011年度的工商年检工作尚未开始。
1.1.2 目标公司的组织机构代码证
目标公司目前持有湖南省××市××县质量技术监督局核发的代码为 ××号的《中华人民共和国组织机构代码证》，有效期为自2008年12月30 日至 2012年12月30 日，并有××年、××年、2011年的年检记录。
1.1.3 目标公司的税务登记证
目标公司目前持有湖南省××市××县国家税务局和湖南省××市××县地方税务局于××年1月5 日联合核发的编号为××国/地税字××号《税务登记证》。
1.1.4 目标公司资质
目标公司目前持有湖南省住房和城乡建设厅于2011年7月6日核发的编号为××建房（××）字第××号的《中华人民共和国房地产开发企业三级资质证书》，证件有效期至 2014年7月6日止。
1.2 目标公司的历史沿革
1.2.1 目标公司设立时股东持股情况
第一次出资520万元，已于2008年12月24日缴足，余额××年6月8日前缴足。根据目标公司××年4月28日股东会决议，余下的补缴款后于××年4月28日缴足。
1.2.2 第一次变更
××年4月28日，目标公司作出股东决议，目标公司股东浙江××实业有限公司向方××转让30%的股份，转让金额为600万元，因目标公司股东浙江××实业有限公司在2008年12月24日前缴纳了注册资金520万元，在此次目标公司股份转让后，股东会决议缴清余下注册资本1480万元，使注册资本和实收资本均为2000万元，之后目标公司变更了章程。
1.2.3 第二次变更
××年12 月 3日，由目标公司申请公司变更登记申请书表明，目标公司的股东浙江××实业有限公司将10%的股份转让给方××。经此变更，注册资本金总额没有变化，股份结构变化如下：
1.2.4 第三次变更
××年1月5日，目标公司作出股东会决议，目标公司股东浙江××实业有限公司向曹××转让20%的股份，转让金额为400万元，之后目标公司变更了章程。
1.2.5 第四次变更
××年7月6日，目标公司作出股东会决议，目标公司股东曹××、方××向浙江××实业有限公司转让所持的所有股份，曹××、方××不再持有目标公司的任何股份，目标公司的类型由私营有限公司变更为法人独资有限责任公司。
1.2.6增加注册资本
××年12月27日，目标公司作出股东决议，同意目标公司的注册资本由2000万元增加至6000万元。增加的注册资本由原股东浙江××控股集团有限公司出资，实缴出资额为6000万元。
1.2.7 《公司章程》经金道律师核查，符合法律规定。
1.2.7.1 目标公司设执行董事一名，任期三年，由股东委派。
1.2.7.2 目标公司设监事一名，任期三年，由股东委派。
1.2.7.3 目标公司设经理一名，由股东会聘任，为公司的法定代表人，法定代表人每届任期三年，任期届满，可连任。
1.2.8 目标公司的的执行董事、监事及高级管理人员
根据湖南省××市××县工商行政管理局工商登记资料显示，目标公司目前的法定代表人为陈××，执行董事为陈××、监事为耿××、经理为陈××，具体情况见下表：
1.3 审查意见
经金道律师审查，目标公司初始设立过程、注册资本和股权变更已在政府相关登记机关办理了工商变更登记、变更或备案手续，履行了必要的法律手续，符合中国当时的有关法律、行政法规的有关规定。
截至本尽职报告调查出具日，目标公司具有能够满足日常管理和生产经营活动需要的组织机构，符合《公司法》等法律法规的规定。
需要说明的是：（1）公司在申请成立的时候、在历次变更过程中，对于浙江××实业有限公司的出资方式有一定矛盾，在公司章程修正案和变更登记审核表中体现为货币和实物，在股东会决议中体现为货币。在此情况下，金道律师以工商登记档案中载明的浙江××实业有限公司的出资方式是货币和实物出资作为公司股东的出资方式。（2）目标公司公司章程中规定的经理为法定代表人，而根据××县工商管理局核发的《企业法定代表人证明书》及目标公司的《法定代表人简况》说明书中表明目标公司法定代表人为执行董事陈××，和章程规定中的经理却并非同一人。（3）法定代表人证明书在注册资本变更后，未作相应的变更。
2 目标公司项目可行性研究报告及相关政府批文
2.1 目标公司项目可行性研究报告
目标公司所开发的项目可行性报告一份，系打印稿，目标公司陈述原件在申请过程中已提供给政府部门，至今未归还，目标公司自身没有保留原件，故目标公司未能提供原件供金道律师核对。文件记载：项目可行性报告申请时间为××年9月10日，此项目全称为“××综合开发项目”，整个项目由水利、水电及市政道路等公建工程项目和“×ו××项目”房地产开发项目组成。其中公建工程概算总投资1亿元，通过公开招标形式由目标公司总承包。房地产开发项目总占地500亩，土地通过招、拍、挂形式取得，分二期实施，第一期137亩已接近开发完成，二期363亩至今未挂牌。
2.2 政府部门对“×ו××项目”房地产开发项目相关批文
目标公司现在持有××县人民政府文件“××政发【××】××号”、“县长办公会议纪要第××期”、××县发展和改革局文件“××发改字【××】××号”、××县发展和改革局文件“××发改字【××】××号”、××县发展和改革局文件“××发改字【××】××号”、国有建设用地使用权出让审批表、建设用地规划许可证编号为“××规地字××第××号”的××县建设用地规划批准单。
2.3 审查意见
经金道律师审查，目标公司提供的可行性报告虽为打印稿，但通过政府部门的其他文件可以证实，目标公司的项目已通过政府相关部门的批准，立项，能够推定出可行性报告文件为真实有效；目标公司所持有的有关的本项目以上列明的政府批文，证明项目公司在申请的过程中履行了必要的法律手续，符合中国当时的有关法律、行政法规的有关规定。项目真实存在。且政府批文对目标公司的项目在优惠政策方面方面进行了肯定和支持。
3 目标公司涉及企业生产经营的相关证件
根据目标公司的项目可行性报告及××发改字【××】××号文件，建设项目“××项目”在××年7月24日得到××县发改委核准。
3.1 土地使用权证
目标公司目前持有湖南省××市××县国土资源局于××年7月15 日核发的编号为××××国用（××）第××号土地使用权证，使用权类型为出让，地类用途为商住用地，使用权面积为91336.3平方米，坐落地址为目标公司项目“××项目”所在地××县××大道七一广场西侧，终止日期为2059年7月9日，但是目标公司只提供复印件供金道律师核查，并在复印件上盖上目标公司印章，同时告知原件由总部××集团公司持有。
3.2 建设用地规划许可证
目标公司目前持有湖南省××市××县城乡规划局于××年7月10 日核发的编号为××规地用××#建设用地规划许可证，用地项目名称为“×ו××项目”，用地位置为湖南省××市××县七一广场，用地面积为90527.4平方米。
3.3 建设工程规划许可证
目标公司目前持有湖南省××市××县城乡规划局于2011年1月11 日核发的编号为2011-003、2011-004、2011-005、2011-007的建设工程规划许可证。建设位置均为××县七一广场西侧，用地项目名称均为“×ו××项目”，建设规模为（4905+5424+3513+5207+3107）平方米。
3.4 建设工程施工许可证
目标公司目前持有湖南省××市××县建设局于××年1月4 日核发的编号为××，于××年7月27日核发的编号为××、××建筑工程施工许可证三本，工程名称为“××项目”，建设规模为（26908.87+41866.58+11841.07）平方米。
3.5 商品房预售许可证
目标公司目前持有湖南省××市××县房产管理局于××年1月15 日核发的编号为预许字（××房）第××号、××年3月23日核发的编号为预许字（××）第××号、××年7月30 日核发的编号为预许字（××）第××号、××年8月22日核发的预许字（××）第××号、××年8月30日核发的编号为预许字（××）第××号共五本商品房预售许可证。预售范围为××项目之××栋。
3.6 审查意见
经金道律师审查，目标公司已取得以上证件，在申请相关证件的过程中履行了必要的法律手续，符合中国当时的有关法律、行政法规的有关规定，目标公司具有房地产开发所需要的相关证件，目标公司所在项目“××项目”已经齐备了房地产开发所需的证件批文。在以上所能提供的证件中，土地使用权证未能提供原件供金道律师核对。经向××集团总部了解，该土地证已被××集团总部办理融资抵押。
4 目标公司拥有的主要生产资料
4.1 主要生产资料
目标公司持有湖南省××市××县财政局监制的土地契证，完税证号为××号，合同金额为3836万、应征税额为1534400元。
持有房屋出租协议一份，承租时间为××年3月1日到2014年2月底，承租期为五年。该承租房主要用作目标公司管理人员办公、食宿之用。
4.2 审查意见
经金道律师核查，截至报告基准日，根据目标公司的土地契证，目标公司所拥有的主要财产和以上所显示的一致，因目标公司未出具其他财产证明，是否有其他生产资料无法证实。房屋租赁合同能够保证目标公司能够在租赁期内有一个稳定的办公场所。办公场所内有属于目标公司名下的电脑、复印机、办公桌等财产若干。
在目标公司所持的地契中，合同金额阿拉伯数字和大写数字有出入，其中合同金额为“3836000元”，计税金额为“叁仟捌佰叁拾万元整”。
5 目标公司的财务税务情况
5.1 目标公司的财务情况
目标公司2011年9月2日出具了《关于公司在09年度亏损情况的说明》以及09年度、10年度以及11年上半年的《损益表》、《资产负债表》××年度净利润为-2124909.89元，××年度净利润为2341825.80元，2011年上半年净利润为3002123.51元。
5.2 目标公司的税务情况
目标公司2011年9月2日提供的《××年度纳税申报表》、《2011年纳税申报表》、《关于公司在09年度纳税情况的说明》以及部分纳税凭证，截止到2011年7月份止，目标公司已缴纳营业税3,041,358.85元，城市建设税 142,569.26元，教育附加税134,326.54元，土地增值税771,029.83元，所得税476,199.39元，防洪基金47,686.93元，印花税305,239.33元，共计 4,918,410.13元。
5.3 审查意见
经金道律师审查，根据目标公司提供的财务和税务方面的相关材料，但是此为目标公司财务部门出具的资料，未经税务部门核实。在所提供材料真实性可以保证的情况下，目标公司除了在09年因为公司刚处于起步阶段出现了一定的亏损以外，在10和11年都保持着较强的盈利能力。同时，根据目标公司提供的纳税申报材料和纳税凭证，除了在09年享受当地政府的零申报政策外，在其存续期间内完成了纳税凭证所载明的纳税义务。
6 目标公司的劳动关系情况
6.1 概况
目标公司 2011年 9 月 2日出具的《员工通讯录》，截至 2011 年 9 月2 日，目标公司正式员工共计 12人。另有销售团队人员9人。
6.2 目标公司与员工签署劳动合同的情况
目标公司 2011 年 9 月 2 日出具了《关于公司在劳动关系情况的说明》以及目标公司与员工签订的劳动合同12份，其中工作岗位情况为：总经理：陈××；监事：耿××；办公室文员：彭××；司机：凡××；银行信贷员：凡××；资料员：阳××；工程部经理：尹××；工程师：吴××；出纳：蔡××；会计师：陈××；保洁员：周××；厨师：陈××。销售兼职人员9名劳动关系隶属于浙江××营销顾问有限公司，与目标公司间不存在劳动关系，故未与目标公司签订劳动合同。
6.3 审查意见
经金道律师核查，截至报告基准日，目标公司具有从事生产经营所需的从业人员和比较专业的销售团队。但根据目标公司现有提供的资料，能够确定已于员工建立劳动合同关系，但不能判断目标公司的员工是否办理了社会劳动保险。
7 目标公司的重大债权债务
7.1 概况
目标公司提供了《基本账户贷款证明》、《关于公司债权债务情况的说明》、房屋预售合同“样本”两份及房屋预售合同清单。根据清党记载，截至到报道基准日目标公司已签预售合同387份、预售车库合同77份、预售商铺合同17份，已收定金商品房定金361份。目标公司在《关于公司债权债务情况的说明》中声明，至今没有以目标公司为主体的债务关系，债权主要体现在商品房销售款方面，反映出截至2011年9月1日，未收回款项达123737537元。
7.2 审查意见
经金道律师核查，截至报告基准日，目标公司本身不存在重大债务关系，但目标公司的股东是否存在与目标公司有关的债务以及目标公司是否存在担保等或有债务情况不能确定。
债权关系主要体现在未受商品房销售款方面，目标公司提供的该类债权的金额总数达到123737537元，证明该类债权成立的依据主要是两类：第一类属于已签订商品房销售合同和交付首付款的，后续款项需要办理银行按揭。该类群体共有2人，提供的证据为购房人与目标公司签订商品房销售合同（因合同份数达到481份，故提供的是相同版本的商品房销售合同样本，除购房主体、面积、总额不同外，其他都是相同的，购房主体、面积、总额通过目标公司已提供的说明和交付首付款发票进行证明），同时目标公司提供的关于该问题的说明以及证明购房人交首付款的湖南省××市税务部门统一使用的税务发票。第二类为未签订商品房销售合同和交付首付款的对象，但已经交付购房定金的人员，用以证明目标公司对该类的对象存在权利的证据有目标公司给予预付定金人开具的收据 383份。
金道律师认为目标公司提供的证明债权成立的证据虽然不够全面，但基本上能够证明其主张。对于第一类客户，即已经签订了预售合同并支付了首付款的客户，因贷款等原因而未能使目标公司及时收回房款的债权占目标公司所有债权的大部分，而目前这种情况的快慢主要由于银行方面控制，贷款发放的时间和不符合贷款发放的条件的风险虽然存在，但相对来说风险较小、属于可控制的风险。至于目标公司的另外一部分债权——定金类客户，此种客户对于目标公司而言风险较大，一则定金数额只有两万元对于双方的违约成本较低，再则国家目前处于宏观调控银根紧缩期间，后续贷款难以跟上，也可能影响定金合同的履行。
8 目标公司的关联企业
8.1概况
目标公司2011年9月2日出具了《关于公司关联企业情况的说明》，目标公司的关联企业包括浙江××控股集团有限公司、江西省××房地产开发有限公司。
根据浙江省杭州市工商行政管理局××分局档案室提供的《公司基本情况》信息表，截至基准报告日，浙江××控股集团有限公司成立于2008年6月6日，注册资本5000万元，其中陈××投资额为3000万元，持股比例60%，廖××投资额为2000万元，持股比例为40%。法定代表人为陈××。
根据江西省××县工商行政管理局提供的企业变更信息，江西省××房地产开发有限公司成立于2002年9月25日，注册资本为2400万元，浙江××控股集团股份有限公司为其独资法人股东，法定代表人为陈××。
8.2 审查意见
经金道律师审查，截至基准报告日，在目标公司所提供的关联企业说明和关联企业基本资料真实性可以保证的基础上，浙江××控股集团有限公司为目标公司的唯一股东。同时江西省××房地产开发有限公司也是浙江××控股集团有限公司的全资子公司。关联公司的设立和存在符合我国法律的相关规定，浙江××控股集团有限公司和江西省××房地产开发有限公司为目标公司在法律意义上的关联企业，具有关联企业之间应当承担和享有的权利义务关系的问题。
9 目标公司在环保、产品质量、涉讼方面的情况
9.1 概况
目标公司在2011 年9月2日出具了《关于公司在环保方面的说明》、《建设项目环境影响登记表》、《关于公司在诉讼、劳动仲裁、行政处罚问题的说明》，目标公司成立之日起，截止到本法律意见书出具之报告基准日，没有涉及到任何诉讼、劳动仲裁。公司在环保方面已经通过《建设项目环境影响登记表》，通过了湖南省××市××县环境保护局的审核，同意工程的建设。
另目标公司提供了关联公司浙江××控股集团股份有限公司涉及李××诉浙江××控股集团有限公司民间借贷纠纷一案的相关材料。2011年8月22日，李××以民间借贷纠纷为由向江西省××市中级人民法院提起诉讼。江西省××市中级人民法院在2011年9月9日作出了案号为（2011）宜中民一初字第××号民事裁定书，查封了浙江××控股集团有限公司、目标公司及陈××的银行账户共892万元财产。2011年9月20日，江西省××市中级人民法院向陈××等寄发了应诉通知书，该纠纷正在审理过程中。
李××诉称：浙江××控股集团有限公司因周转需要，其与借款人浙江××控股集团有限公司及保证人陈××在2011年1月28日签订《借款合同》，借款金额17935000元，期限两个月。截止到2011年4月20日，浙江××控股集团有限公司共计偿还13624500元。尚欠4310500元及利息789140元。李××同时以证据的形式向法院提供了汇款转账单四份共计17935000元，汇款人为孙××，收款人为浙江××控股集团有限公司。
在举证期限内，浙江××控股集团有限公司向法院提供了其在2011年1月30日到2011年6月2日期间收款人为孙××的中国建设银行电子转账凭证，金额为1730万元，以此证明原告绝大部分的诉讼请求不能成立。
9.2 审查意见
经金道律师核查，截至报告基准日，在目标公司提供的相关资料真实性可以保证的基础上，目标公司未涉及到任何诉讼、劳动仲裁和行政处罚，在环境保护方面也符合政府监管部门的标准。在李××诉浙江××控股集团有限公司民间借贷纠纷一案中，浙江××控股集团有限公司、目标公司及陈××的银行账户892万元财产被冻结。但是，根据目前所有的材料，金道律师认为，浙江××控股集团有限公司已经通过次银行转账的方式向李××指定的朱中华和孙××账户共偿还了1730万元。偿还额已经接近当初的借款金额的，只有部分利息未结算，其他的请求如违约金、诉讼费、律师费等请求，也由于××公司已经在约定的期限内将大部分款项归还，金道律师认为李××诉浙江××控股集团有限公司民间借贷纠纷一案事实上和法律上都不能成立，江西省××市中级人民法院据此作出的财产保全的裁定有明显的错误
10 资金运用及归还计划
10.1 概况
目标公司在2011年9月2日提供了《基本账户贷款证明》和《湖南××置业有限公司“××项目”补充情况说明》，目标公司在2011年5、6月的资金回笼不太理想，每月只有100多万，主要原因在于目标公司上报的按揭贷款因工行个人贷款额度有限，迟迟未能批下来。在融资用途、融资还款计划以及融资抵押物方面的说明中，比较恰当地体现出目标公司在资金运用和归还计划方面的相关事项。
10.2 审查意见
经金道律师核查，截至本法律意见书出具日，在目标公司所提供资料真实性可以保证的情况下，目标公司在资金运用及还款计划方面具有一定的可行性，但是受经济宏观政策的影响比较大。
11 报告基准日
本报告基准日为2011年9月20日。
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