四、群租的定义及性质

　　群租与合租有何区别？怎么的租住行为可以称为群租。达到何种程度的群租是恶性的？上海市的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》应该是可知的国内法规中较早针对群租明确作出概念界定的法规。其中“一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人”的规定引发了一片声讨的口水。确实生活中同学、同事、未结婚的男女朋友共居一室非常普遍，多数情况下也没有不妥，何况如本文前面的分析：较低级别的地方政府规章的规定对公民基本的自由权利的限制缺乏法律效力的依据，从法理上看也法律价值观也是有问题的。居住权是公民的基本权利，共同居住也是行使权利，若未妨害公共利益和他人合法权利是受法律保护的。

　　但我们不应该因噎废食，上海市的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》毕竟是在立法上对群租明确作出概念界定的一种尝试。如一间房间居住一个以上家庭或一个以上自然人是群租的定义，而非对恶性群租的界定，不一味取缔，而加强管理，似乎并无不妥。在这个规定中还有几点值得借鉴。一是以人均承租的居住面积为标准进行了对恶性群租的界定，即“家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米”的规定；二是以是否分割房间违章装修为标准进行了对恶性群租的界定，即“居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租”及“应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租”的规定。

　　既然国内较少相关立法，那么参照国外的经验来看。英国2004 年通过的《住房法案》把群租屋定义为：至少三人居住；房客必须分属至少三个家庭(如果房屋所有者也居住在该屋，他和他的家人不计算在内)；所有房客共用厨房、浴室或厕所。英国政府还于2006年 2月15日拟定了《群租屋申领许可证令》，并于当年4月6日正式实施。法令规定，凡所出租房屋超过三层、租户超过五人并共用厨卫沐浴设施者，房东就必须事先申请群租许可证，而要拿到这张许可证，房东不仅每五年需缴纳一笔可观的许可证费，本人还必须是没有犯罪前科也没有违反过群租法律的“良民”。而美国大多数州的法律都规定在租用一处房屋或单元房时，如果签约人是一个人，除了直系家庭可以同住外，还可邀一名没有血亲关系的人及这个人所生的孩子同住；如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有男女朋友留宿。我国的香港地区也同样存在群租房问题。1994年，香港颁布了《床位寓所条例》，并于1998年开始实施。《床位寓所条例》把“床位寓所”规定为拥有12个及以上出租床位的居住单位，相关部门对符合相应安全标准的床位寓所发放牌照，严格禁止无照经营④ 。

　　综合以上的已有经验，笔者倾向于在将来可能的立法中把分属三个及以上家庭的房客租住同一套未经改建的住宅，并共用同一个厨房、浴室或厕所的行为界定为群租，群租行为在满足房屋租赁备案等现有法规的条件下合法有效，对群租房屋应加强动态监督管理。人均承租的实用居住面积低于5平方米的群租行为是受限制的群租，只能在作为单位集体宿舍的情况下才可以得到房屋租赁备案证明（即申请登记的承租人为单位法人和需入住的自然人），且受限制的群租在登记备案前应得到所在小区业主委员会的书面同意，该类群租房中必须设有消防灭火设备，制定安全和清洁制度。而以分割房间违章装修过房屋进行群租为恶性群租，不予登记备案，依法取缔。如此规定可以规范实践中对群租的认识，加强对群租的管理，又不至于使公权力过度扩张导致对公民合法权利的侵犯。