【内容摘要】：养老地产，是一个“养老服务”与“地产开发”相结合的复合概念，是以老年人为目标客户群的包含建筑设计、建设开发、设施配套和后续服务等流程的房地产项目。随着社会老龄化加剧，养老地产行业被普遍看好，但盈利模式仍在探索中。
　　【关键词】：养老地产；开发；运营；法律风险

　　随着社会步入老龄化，政府积极推动养老产业的发展，随着北京太阳城，万科随园嘉树、绿城乌镇雅苑等项目的开发运营，“养老地产”这一概念开始进入人们的视野。严格从时间推算，养老地产绝谈不上新鲜事物。但是鉴于养老市场供不应求，政府一己之力无法“力挽狂澜”等多种因素，养老地产一跃成为投资新选择。然而，同时又因为政策尚不明朗，产品尚不成熟，怕自己成了“为他人做嫁衣”的炮灰，养老地产只是成为众多潜在投资者“只可远观而不可亵玩”的热点话题。
　　朦胧而美好的面纱下，养老地产究竟为何物？笔者想借此文对养老地产进行粗略介绍。
　　一、“拿地难”挡不住企业进军“养老”
　　然到底何为“养老地产”，业界并无统一的定义。笔者认为，从功能的角度上而言，“养老地产”是在硬件上具备宜老设计，在软件上具备健康护理服务的房地产开发项目；从产品的类别角度而言，“养老地产”可以是养老住宅开发项目、养老酒店式公寓开发项目、养老服务机构开发项目等。
　　既然本质上还是房地产开发项目，那么拿地政策当然成为了投资者所考量的重中之重。
　　养老用地指标首次破冰，是北京市国土资源管理局在2013年的国有建设用地供应计划中单列养老设施用地指标100公顷。“这对于北京太阳城集团董事局主席朱凤泊来说，是个期待了十多年的消息。2001年他建北京太阳城，跟有关部门争取‘养老用地’，不仅没有实现，还被斥为拿养老的概念炒作。这次，他不会错过这块土地的招拍挂。”
　　2014年4月10日，全国首例养老设施用地在深圳成功出让 ，楼面地价仅在2600元每平方米左右，这与今年三月深圳宝安中心一块商业用地出让1.29万元每平方米的挂牌面地价 相比，可谓“白菜价”。
　　紧接着，2014年4月21日，江苏省政府出台《关于加快发展养老服务业，完善养老服务体系的实施意见》，要求江苏省各地在制定城市总体规划，必须按照人均用地不少于0.2平方米的标准，分区分级规划设置养老服务社会设施。对照全国的人均0.1平方米的标准，苏版要整整多出一倍。江苏省发改革委服务业处处长张瑞丽在接受采访时表示：“接下来江苏省将考虑把社区居家养老服务中心纳入到社区建筑用房体系中，保证居家养老的顺利进行。对于社会力量开办的养老机构，据介绍也将享有和公办养老机构一样的土地使用政策，并可以依法使用国家划拨土地或者农民集体所有土地。”
　　养老地产的用地优惠政策透似乎向企业抛出了橄榄枝，其实不然。
　　首先，土地用途有限制。无论是北京还是深圳，用地指标都定性为“养老设施用地”，而非房地产开发企业心心念念的“住宅用地”或“商业用地”。江苏省虽然以“突破养老用地瓶颈”为目标，但也仅限于“养老机构”。
　　其次，宗地面积有限制。深圳所出让的两块宗地的面积一块为10860平方米，另一块为6920平方米。考虑建筑密度、容积率等因素进行推算，这两块宗地只能建设为民办养老院、护理院等，无法进行真正意义上的养老公寓的开发。
　　再次，用地监管有限制。根据深圳养老设施用地的出让公告中的要求，“竞得人须与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”。
　　如此看来，就目前的养老用地政策似乎应该对房地产开发企业不具有较大的吸引力。且在深圳养老设施用地出让前，众多“专家”也不看好拍卖结果；但是，最终的成交价格却让人颇为意外，且竞拍人均非房地产开发企业。
　　除了开发养老机构外，其他养老地产正如其他房地产开发项目一般，“拿地”问题没有因为养老地产的特殊性而变得很容易解决。那么，到底是何种力量纷纷推动企业进军养老地产？

　　二、养老地产的“诱惑力”
　　（一）市场前景看好
　　当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。 根据联合国的统计标准,一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上即为老龄化国家。如此推算，中国已步入老龄化。
　　同时，随着第一代独生子女大多已进入婚育年龄，“421”家庭模式（即四个老人、一对夫妻、一个孩子）开始呈现出主流倾向。这种“倒金字塔”的家庭结构，加之“空巢老人”的数量递增，养老成为了现代家庭无法回避的问题。
　　因此，养老产业具有巨大的市场需求，而以解决老年人的居住及身心健康问题为主要目的的养老地产，自然成为了养老产业的发展核心。
　　（二）政府政策扶植
　　在中国老龄化的大背景下，各级政府纷纷出台政策，鼓励、扶植养老地产发展，寄予投资人美好憧憬。如2013年9月6日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》国发（2013）35号；2012年5月16日，浙江省民政厅福利处出台《浙江省养老服务补贴制度实施意见》浙民福（2012）81号；2014年1月28日，杭州市人民政府办公厅出台《关于鼓励社会力量兴办养老服务机构的实施意见（试行）》杭政办（2014）3号等。上述文件的主要精神可归纳为以下3点：
　　1.投资主体方面：“非禁即入”，鼓励民间资本及境外资本投入养老产业。
　　2.投资项目方面：可以开发养老住宅，设立养老服务机构等围绕老年人衣、食、住、行、医、文化娱乐等需要的老年产品及老年服务。
　　3.税收优惠及补贴：对于开发养老服务机构，在税收项目上予以减免，同时给予运营补贴。如根据杭州市人民政府办公厅出台《关于鼓励社会力量兴办养老服务机构的实施意见（试行）》杭政办（2014）3号规定，对取得《养老机构设立许可》并依法登记的养老机构集中护养型床位给予建设补助（详见表一）；对依法登记的社会办养老机构接收本市户籍的老年人入住，可根据养老机构等级评定办法申请养老机构等级评定，结合评定情况给予床位运营资助（详见表二）。
　　表一：杭州养老机构集中护养型床位建设补助一览表

　　表二：杭州养老机构床位运营补助一览表
　

　　（三）资金有出路
　　近年来，“限购”、“限贷”等宏观调控政策不断打压地产市场，房地产行业融资渠道收窄令房开苦不堪言。
　　同样，养老地产的开发、运营的投资规模巨大，除非采用所有权销售模式，否则投资回收周期可长达10至15年。这导致经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。然而，因巨大的市场潜力与政府的大力推进，养老地产的资金难题相对于普通的房地产开发，变得相对容易。
　　1.保险资金准入
　　众所周知，保险公司乃资金巨头。自2010年保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》后，保险公司打开了投资养老地产的大门 。
　　2012年开始，泰康人寿、合众人寿、新华保险纷纷开发养老社区，并推出与养老社区挂钩的保险产品。以泰康人寿为例，2012年4月泰康人寿推出“幸福有约终身养老计划”，被称为国内第一款将保险产品与养老社区相结合的综合养老保险产品。通俗地讲，就是当父母为保险受益人时保费缴纳至200万或当子女为保险受益人时缴纳首期保费，且父母年龄满足男60周岁或女55周岁时，通过提前18个月的预约，父母便可入住泰康人寿开发的养老社区。其中，在该保险产品的制定计划中，保险受益人可以通过该保险产品所得的生存年金和分红直接用于支付入住养老社区所产生的部分费用。
　　2.吸引外资及私募
　　自2010年国家宏观调控政策起，房地产市场的融资渠道陷入困境。为“自救”，房企开始探索新的融资模式，私募房地产投资基金就是其中之一，即以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。然而，窘迫的普通住宅开发市场已让投资者望而生畏，此时因市场需求及政府鼓励，养老地产、商业地产、旅游地产等便引起了私募房地产投资基金的兴趣。
　　早在2011年，一则“外资大鳄抢食国内养老地产 欲建10亿美元中国基金”的新闻曾在养老市场中引起不小热议。报道称，位于美国总部并掌管约440亿美元的对冲基金公司城堡投资(Fortrees Investment)，正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产，且已在中国会晤了政府官员与企业高层。虽然至今没有实质性的后续报道，但外资看好中国养老市场是一个不争的事实。
　　2013年4月19日，远洋地产有限公司宣布与哥伦比亚太平洋公司通过各自附属公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同组建中外合资企业用于开发并经营位于北京亦庄的远洋天著小区内建设近6000平方米的高级养老护理机构——“椿萱茂•凯健”。
　　（四）“烂尾楼”有望重生
　　在窘迫的房地产市场下，某些企业曾经用商业用地盖酒店式公寓打擦边球的吸金美梦已近破碎。此时，改造成养老地产成为了这些“烂尾楼”的优质选择。

　　二、养老地产各运营模式下的法律架构
　　中国的养老地产市场尚未成型，运营模式仍在摸索中。纵观国外的养老地产运营模式与当下国内养老地产所采用运营模式，大致分为以下两种。
　　（一）所有权模式
　　所有权模式即通过购买的方式，获得养老地产的房屋所有权，一般出现在养老住宅型地产项目，比如绿城乌镇雅园。
　　虽然通过产权销售的方式，开发商可以在较短的时间内获得投资回报；但是，养老地产的核心应当是后期运营，如家政服务、护理服务、老年大学等。因此，若仅仅是简单的房产销售，而对入住人员不进行限制的话（如中青年人群占入住人口的大多数），养老社区的后期服务需求将大大缩水，运营公司无法获得后期经营带来的增值收入，直接导致养老服务质量下降，养老地产的功能性目的落空，最终养老地产便与其他普通住宅项目无异。

　　因此，在所有权模式下，开发商对购房者的年龄不会存在限制性要求；但是购房者和实际入住者必须与该养老社区的服务运营公司签订服务管理合同，对双方的权利义务进行约定，主要涉及以下内容：
　　1.实际入住者的年龄要求，如女55周岁以上、男60周岁以上；
　　2.实际入住者需要交纳服务管理费用以及所对应服务内容（如定期的家政服务，简单的服药提醒服务，短途运输服务，社区内部分设施设备的免费使用服务等）；
　　3.家属陪住的报备制度；
　　4.当实际入住者身体发生异样等情况下，服务运营公司的义务及免责事由等。
　　除此之外，老年人可以根据自身的实际需求，选择其他自选型服务项目，如入住护理院或要求提供上门护理服务，参加老年大学等等。
　　（二）使用权模式
　　1.租赁模式
　　因产权年限问题及入住者的年龄要求，养老地产的租赁模式常见于在商业用地上所开发的养老公寓，如万科随园嘉树。此外，2012年7月26日保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，规定“保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发”，从而约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房。因此，目前为止，保险资金直接进入养老地产基本都“只租不售”。
　　在租赁模式下，开发商为了尽快回笼资金，往往将租赁期间提高至10年以上，并一次性收取全部租金。若入住老人在租赁期间内过世，继承人可将房屋进行转租，但次承租人同样要与服务运营公司签订服务管理协议。
　　2.床位模式
　　床位模式在养老院、护理院等养老服务机构中广泛使用。其中，还可细化为入住协议制以及会员制。
　　（1）入住协议制
　　当送养人或实际入住人与养老服务机构签署入住协议后，养老服务机构将会为实际入住人安排体检，最终根据体检结果及本人或送养人的确认后，确定护理等级及费用。若系实际入住人与老年服务机构直接签署入住协议，老年服务机构一般均要求第三方为该实际入住人在入住协议项下的义务承担担保责任，以防范因实际入住人丧失费用偿付能力所产生的风险。
　　在入住协议制模式下，送养人或实际入住人须向养老服务机构缴纳押金并每月支付“月费”。此外，养老服务机构一般不允许送养人或实际入住人将协议项下的权利义务概括转让给其他第三人。
　　（2）会员制
　　顾名思义，会员制就是送养人或实际入住人向养老服务机构支付一笔“入会费”以取得会员身份，以及自己或父母得以入住该养老服务机构的资格。
　　与入住协议制相同的是，会员制下，送养人或实际入住人同样需要向养老服务机构缴纳押金以及“月费”；与入住协议制不同的是，会员制的会员身份一般可以转让，而且入住费用较高，往往出现在较为高端的养老服务机构。以美国NEW BRIDGE为例，其老人入住须缴纳的入会费及押金便高达100万美金。当老人过世，家属选择解除会员身份时，护理院将退还90万美金。可见，高端的养老服务机构仅因入会费及押金两项便已长期持有大量闲置资金。因此，高端的养老服务机构的投资人往往会另设信托、私募基金等进行再投资。

　　三、风险提示
　　（一）用地风险
　　2014年4月24日，国土资源部对外公布《养老服务设施用地指导意见》，围绕保障养老服务设施用地供应、开发利用、管理等方面提出九条意见，为养老地产的用地政策奠定基调。
　　因此若开发商在养老服务设施用地上进行养老地产投资，必须注意以下三点，以免构成违法用地。
　　1.不得在养老服务设施用地上开设老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施。
　　2养老服务设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途。
　　3.养老服务设施用地内建设的居住用房，套型限定在40平方米以内；向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最长不能超过5年。
　　    总的看来，养老服务设施用地只适合也只允许投资建设养老院和护理院等，房企所期盼的大宗养老住宅开发用地政策仍未出台。
　　（二）建筑设计风险
　　因入住群体的特殊性，养老地产在开发初期的建筑设计阶段就应全面考虑房屋及设施设备的功能性、便利性、安全性等。首先就要符合《老年人建筑设计规范》、《建筑无障碍设计规范》、《老年人居住建筑设计标准》、《老年人养护院建设标准》、《老年人社区日间照料中心建设标准》等国家要求。若违反上述建筑规范中的强制性标准，无论是建设方、设计方、施工方还是监理方，都将承担法律责任。
　　（三）后期运营风险
　　1.设立及资质
　　根据民政部《养老机构设立许可办法》以及《养老机构管理办法》，设立养老机构必须向民政部门申领养老机构设立许可证。设立许可证有效期5年。设立许可证有效期届满30日前，养老机构应当持设立许可证、登记证书副本、养老服务提供情况报告到原许可机关申请换发许可证。
　　另外，养老机构可以通过设立医疗机构或者采取与周边医疗机构合作的方式，为老年人提供医疗服务。养老机构设立医疗机构的，应当依法取得医疗机构执业许可证，按照医疗机构管理相关法律法规进行管理。
　　除养老机构外的其他养老地产开发，暂无特殊的资质要求。
　　2.安全保障义务
　　养老机构作为为老年人提供集中居住和照料服务的机构和场所，老年人的人身安全及健康状况无疑是养老机构每天的工作重点也是最担忧的问题。养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务，那么其他养老地产（如养老商品房）的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢？笔者认为责任类似，但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务，而是合同义务或是附随服务。
　　养老地产的最大特殊性在于建筑的“宜老设计”，如防滑地板、“圆角”家具、紧急呼叫系统等。近几年还有个“不活动通知”系统，即通过安装在卫生间门口红外线探测对老年人如厕的间隔时间进行监测，理论上认为若距离上一次如厕时间已超过六小时但仍然无卫生间活动迹象，系统便会发出警报提示监测者应当提起注意，建议电话或上门对屋内老人的状况进行确认。因此，人们入住养老机构或其他养老地产的根本目的都是为了享受“宜老设计”，解决亲人无法时刻陪伴所产生的老年人照料问题，而且无论是养老机构还是其他养老地产也都限制入住人的年龄。因此，即便不是养老机构而是带有“宜老设计”的商品房，即便该商品房并非运营商的经营场所，但正因为购房者的根本目的以及运营商实际的服务内容，导致服务运营公司所承担的责任都要远远高于一般楼盘的物业公司。
　　虽然为明确责任范围，养老机构或其他养老地产的服务运营公司在入住协议或服务管理协议中往往会约定“免责条款”，但当纠纷发生时这些“免责条款”很难逃脱被认定为无效的结局。因此目前较为倡导运营者为老年人投意外险、为自身投责任险以降低损失和风险。

　　四、结语
　　从养老地产项目的开发角度，可分为开发阶段和运营阶段。在我国养老地产，可谓是前者缺钱，后者缺人（才）。投资商、开发商、运营商三足鼎立，地产公司因缺钱喜欢卖房而轻运营，保险公司有钱运营但无成功经验，运营商心有余而力不足。正因为盈利模式尚未成熟，因此目前看来，我国现有的养老地产项目无一可称为“成功典范”。
　　但根据养老地产发展的国际经验，养老地产可分成三个发展阶段。第一阶段为老龄化初期，养老机构以养老院为主，由政府出资兴建，属于社会福利事业范畴；第二阶段老龄化加剧，以小规模老年公寓为代表的养老地产出现并迅速发展，由政府力量为主建设，社会资本参与其中；第三阶段老龄化程度进一步加剧，大型老年社区成为养老地产主要形式，社会资本成为养老主要力量。 如此推断，我国养老地产正处于由第二阶段向第三阶段的过渡时期。若顺应规律，笔者相信，养老地产市场一片光明。