尊敬的审判长：

　　浙江金道律师事务所接受原告金某之委托，指派我们担任其诉徐燕芳、孔铁林房屋买卖合同纠纷一案的代理人，依法参加今天的庭审活动。现依据本案事实与法律，发表如下代理意见：
　　一、双方所签协议虽名为“意向书”，但无论从约定内容还是从签订过程来分析，均已具备房屋转让合同的构成要件，依法应认定为房屋转让合同2007年4月8日，原被告双方签订了一份《房屋买卖意向书》（以下简称“意向书”），就房屋状况（包括房屋地址、建筑面积、抵押情况、租赁情况及产权证编号）、房屋价格、付款方式、交房时间、特别事项（包括税费承担及房屋设施）和违约责任等内容作了明确、具体的约定（详见原告证据二）。意向书的这些约定内容，已完全符合了《城市房地产转让管理规定》第八条关于房屋转让合同内容的要求。此其一。
　　其二，从意向书的其他约定来看：第三条约定“出售方同意出售并签订此意向书后，此意向金即转为购房定金”；第八条约定“若出售方接受甲方买受条件，并在乙方与出售方应执的意向书上签字，则出售方也执一份。三份意向书具有同等法律效力”。由此，只要出售方接受买受条件并签字确认的话，意向书即转为房屋转让合同。
　　事实上，被告方接受并签字确认了原告所出买受条件。关于这点，可见意向书第二页“出售确认”一栏，被告孔某、徐某分别签字、盖印确认“本人同意甲方以上有关总价和付款方式等有关房屋买卖的条款约定”。所以，被告确认的是房屋买卖条款，签订的是一份房屋买卖合同！
　　其三，从签约过程来看，房屋买卖合同也已成立。要约、承诺是合同订立的方式。本案中，原告提出购房买受的条件是一个要约行为，要约到达后，被告接受买受条件是一个承诺行为，一旦被告在意向书上签字盖印则合同成立。
　　所以，无论从约定内容来看，还是从签订过程来看，意向书虽名为“意向书”，但实际上是一份房屋转让合同。

　　二、房屋转让合同生效，原告依约实际履行了义务，被告接受并交付了房屋钥匙，故房屋占有已在原被告间发生移转。原告是房屋的合法占有人，被告强行撬锁侵入行为，严重侵害原告合法占有权
根据《合同法》第44条、《物权法》第15条之规定，原被告双方2007年4月8日签字确认且没有其他约定的情况下，房屋转让合同自双方签字之日起正式成立并生效。
　　《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”房屋转让合同生效当日———4月8日，原告金某就按照约定支付了三塘桂园11幢4单元302室的购房定金1万元，被告孔某、徐某收受并出具了一份《收条》（详见原告证据三）；后因被告急需用钱而主动请求提前支取首付款19万元（包括1万元定金），5月11日，原告金某基于信任而依约通过其妻子夏红丽支付了首付款，被告徐某同样予以收受并出具了一份《收条》（详见原告证据四）；6月15日，原被告及中介三方在场的情况下，被告徐某于房屋内向原告交付了房屋钥匙，原告金某接受钥匙并入住，直至10月18日房屋被非法侵占为止。7月份，原被告双方又陆续结清了水电费等各项费用（详见原告证据五）。
　　上述可知，原告已按约实际履行了大部分义务，被告接受19万元首付款并交付了房屋钥匙。由此，房屋占有已在原被告间发生了移转。原告既然已是房屋合法占有人，那么，被告强行撬锁侵入的行为，严重侵害了原告的合法占有居住权！
　　被告代理人主张的“被告未交房”及“原告5月30日、7月30日未交清43.2万元余款，逾期付款导致合同目的落空，被告有权解除合同”观点都根本不能成立！因为：
　　1.既然购房协议已生效，那么，原被告双方均应受合同之约束，2007年6月15日，三方在场的情况下，被告依约向原告交付了房屋钥匙亦即移交了房屋占有使用权，原告入住其中而事实上占有使用了房屋。所以，被告凭事后的撬锁单据、物业费和水费单据（若真实的话）等均不足以否定房屋已交付之事实。在此，还要强调的是，“房屋交付”区别于“房屋过户”，前者系债权行为，后者则为物权行为，被告代理人庭上故意混淆两者概念性质的强辩之词是无法成立的。
　　2.意向书第2条第3款约定“2007年5月30日交房结清一切费用”之“一切费用”，不包括43.2万元余款。关于此点，证人鲁伟华当庭已说得非常清楚“一切费用仅仅包括物业、水费、电费，不包括余款”，此其一；
　　其二，分析合同签订的当时情势亦可知，意向书所约定的“一切费用”不可能包括余款43.2万元。因为，2007年4月8日合同签订之时，三方都清楚：“三证”被遗失而正补办之中，最早要在7月10日才补办出第一本证———房屋所有权证；同时，“余款肆拾叁万贰千元整银行贷款”，贷款是要将房屋所有权抵押给银行的情况下，银行才会放贷43.2万元，所以退一步讲，即便办理贷款速度极快，那么最早也得7月10日后原告才能拿到贷款，试问：原告5月30日拿什么去支付余款，又怎么会傻到去约定一条注定违约的条款，让自身承担违约责任？！
　　3.被告所言“卖房款用于还贷”一说，无论听录音资料，还是看庭审情况，均表明这仅系被告的单方说法，真实性令人质疑。退一步讲，即便被告所说属实，亦构不上其违约的理由。因为，将卖房款用于还贷，是卖房后被告对房款的一个自由处分行为，与房屋买卖过程无关；若非要回过头来看，那也至多算得上一个被告卖房的缘由，而不是本案所涉房屋买卖合同的合同目的。卖房缘由与合同目的，是两个完全不同的概念，绝不可混为一谈。被告卖房目的无论为了还贷或者其他，均不影响房屋买卖合同目的。况且，被告业已拿到了首付款19万元，也就更无从谈起所谓的“合同目的落空”一说！
　　4.7月30日结清43.2万元余款的说法，同样也不能成立。理由除与“5月30日结清43.2万元余款”说法相同外，另补充几点：首先，庭审中，证人鲁伟华、原告金某都坚决否认曾向被告作过如此承诺，并表示绝不可能作此承诺，即被告说法无法得到原告、中介方印证；其次，被告提交的录音资料也没有此项内容的记录；最后，即便假设被告曾向原告、中介提过此方面的要求，那么从法律性质来分析，被告行为至多是一个“要约”，原告对此“要约”不予“承诺”，也就无法在原被告间形成“约定”，进而对原告根本不具有任何法律约束力！
　　5.庭审中，被告代理人莫衷一是，一会儿说原告应“5月30日付清尾款”，一会儿又说原告应“7月30日付清尾款”，自相矛盾，令人无所适从，故究竟有无上述两种说法，存疑。

　　三、房屋余款无法支付的过错在于被告，既然原告已履约且房屋实际交付，房屋“三证” 现又补办完毕，被告应继续履约而协助原告办理房屋产权变更手续
　　协助办理房屋产权变更手续，是房屋出卖方应负的合同义务之一，并且有且只有当房屋出卖方先履行了此项义务后，房屋买受方才能按照合同约定去办理购房按揭贷款，并如期支付购房余款。
　　当初，正是鉴于被告方丢失“三证”这一现状，原被告及中介4月8日三方约定：待“三证”补办完毕后，再上网签订购房规范文本合同并办理产权过户手续。ERA新一代房地产杭州盛合世纪三塘店经纪人鲁伟华当庭证实了此点(另可详见律师调查笔录)。
　　7月7日，三塘桂园11幢4单元302室的新《房屋所有权证》（杭房权证下移字第07531906号）补办完毕；7月16日，新《契证》（证号：2007A0000905928）补办完毕（详见原告证据七、八）。然而，被告方中途严重违背诚信，在多次要求加价无果的情况下（详见律师调查笔录），于8月9日公然撕毁房屋买卖合同、拒绝出卖房屋（详见原告证据九）。尽管，原告此后仍多次要求被告履行合同，协助办理房屋产权变更手续，但被告均予以拒绝。
　　10月16日，新《土地使用权证》也补办完毕。
　　《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。所以，在本案争议房屋的“三证”补办完毕、继续履行合同的条件完全具备的情况下，被告方依法应承担继续履行的违约责任，协助办理房屋产权变更的各项手续。
　　综上所述，代理人认为，原被告双方所签的房屋买卖合同生效并已依约实际履行，被告单方拒不履行合同、撬锁强行侵入房屋的行为业已严重侵害了原告的合法权益。故原告有权要求被告承担继续履行的违约责任，被告尤其在继续履约条件具备的情况下，应依法承担违约责任而继续履行合同，协助办理房屋产权变更手续。
　　以上代理意见，望予采纳。谢谢。

代理人：浙江金道律师事务所
魏勇强  律师
夏家品  律师
2007年10月24日