1998年2月22日，杭州某餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）与浙江某研究所（以下简称研究所）签订了房屋租赁协议，约定研究所将其投资设立的、位于杭州市中山北路494号杭州美林宾馆内的一楼餐厅、音控室、卫生间、二楼包厢、厨房等及其房内相应用具、设备出租给餐饮公司，租期五年。同年6月，中国某某银行武林支行根据已经发生法律效力的（1997）下执初字第843、844、845号民事判决书向杭州市下城区人民法院申请强制执行。杭州市下城区人民法院在对研究所进行强制执行的过程中，要求餐饮公司协助执行，将房屋租金支付到下城法院，1998年9月25日餐饮公司将半年租金25万元交到该院。由于研究所不能履行生效判决确定的义务，杭州市下城区人民法院在评估以后，于1998年11月6日以（1998）下执字第547、548、549号民事裁定书裁定，将研究所投资到杭州美林宾馆的中山北路494号1—6层，建筑面积2884.56平方米的房产及杭州美林宾馆的装修、设备以5314378元的价值变卖给浙江省皮革塑料工业公司（以下简称皮塑公司）。餐饮公司于1999年3月11日将研究所列为被告，向杭州市下城区人民法院起诉，要求法院确认研究所与皮塑公司之间的买卖行为无效，由其行使优先购买权。

 

        杭州市下城区人民法院经审理以后认为，变卖研究所投资到杭州美林宾馆的房产及有关装修、设备系法院在强制执行其他的经济纠纷案件过程中采取的执行措施，由此制作的（1998）下执字第547、548、549号民事判决书亦已经发生法律效力。据此，判决驳回餐饮公司的诉讼请求。餐饮公司没有在法定的上诉期内上诉，（1999）下民初字第273号民事判决书发生法律效力。

        判决生效以后，餐饮公司向杭州市下城区人民检察院提出申诉，杭州市下城区人民检察院向杭 州市人民检察院递交了提请抗诉报告书。1999年10月21日，杭州市人民检察院向杭州市中级人民法院提起抗诉，检察机关抗诉称：查明1997年10月30日，杭州市下城区人民法院曾因武林支行的请求，查封了研究所名下的财产中山北路494号1幢8-9层和中山北路1幢东单元2-8层。1999年3月22日杭州市下城区人民法院解除上述查封。法院查封的仅仅是中山北路494号2-8层，却将餐饮公司承租的一层也变卖给皮塑公司，违反《民法通则》关于优先购买权的规定，显属不当。杭州市中级人民法院将该案交杭州市下城区人民法院再审，杭州市人民检察院指派杭州市下城区人民检察院派员支持抗诉。//分页//

        杭州市下城区人民法院经再审认为原审认定的事实正确，但不够全面，以该院已生效的民事裁定书作为驳回餐饮公司诉讼请求的依据欠妥。该院于1997年10月30日查封的是研究所名下的杭州市中山北路494号的所有房产。该房产系查封在先、租赁在后，因此餐饮公司和研究所之间的租赁关系无效，餐饮公司不享有优先购买权；抗诉机关认为没有查封餐饮公司承租的中山北路494号杭州美林宾馆一层，因缺乏事实依据，其抗诉理由不能采纳，遂做出再审判决：维持原判。

        再审判决以后，餐饮公司不服，上诉至杭州市中级人民法院。其上诉理由为：判决认定租赁合同无效是错误的，法院查封的是二至八层及八至九层的房产，不包括一层，餐饮公司对所承租的房屋在同等条件下享有优先购买权。

        杭州市中级人民法院经审理后认为：杭州市下城区人民法院1997年10月30日查封研究所坐落于本市中山北路494号的房产系一体，杭州市房地产产权监理处为此已予证实，“中山北路494号1幢8-9层”的含义系该幢楼部分为8层，部分为9层。该院根据已经发生法律效力的民事判决做出民事裁定将研究所的房产整体变卖，用于清偿债务，是人民法院在执行过程中采取的一种强制法律措施。而餐饮公司的租赁在人民法院查封以后，故其要求有优先购买权的上诉理由不予支持。据此，杭州市中级人民法院做出二审判决：驳回上诉，维持原判。

        判决生效以后，餐饮公司仍然不服，向浙江省高级人民法院申请再审，被该院通知驳回。2001年1月18日，餐饮公司又向浙江省人民检察院提出申诉。浙江省人民检察院审查后认为，在本案中，无论是杭州市下城区人民法院（1997）下经初字第843、844、845号协助执行通知书，还是杭州市房地产管理局《关于协助查封中山北路494号1幢8-9层，1幢东单元2-8层房产的通知》，均证明法院查封的是中山北路494号1幢8-9层、1幢东单元2-8层，并不是餐饮公司承租的房屋。至于房地产管理局情况反映所述的由于工作人员的差错，造成研究所在中山北路494号的房产权证坐落差错，并致使法院仅查封了494号1幢8-9层、1幢东单元2-8层，责任不在餐饮公司，餐饮公司并不因此丧失法定的对承租房屋的优先购买权，遂向浙江省高级人民法院提起抗诉。//分页//

        浙江省高级人民法院收到抗诉书后，于2002年8月29日裁定对本案进行提审，2002年11月26日开庭审理了本案。研究所委托浙江星韵律师事务所主任胡祥甫律师、该所刘小燕律师为代理人参加了本案的诉讼活动。

        法庭调查阶段，餐饮公司首先陈述了其行使优先购买权的诉讼请求，研究所代理人胡律师答辩称：1、争议的房屋是查封在先、租赁在后，按当时的法律规定，这样的租赁关系是无效的。2、餐饮公司认为查封的房屋不包括大楼1-2层其承租的部分并无充分的事实依据，也没有得到有关部门的支持。

        为了证明自己应当享有优先购买权，餐饮公司举出如下证据：1、房屋租赁协议，证明租赁关系合法有效；2、（1997）下经初字第843、844、845号协助执行通知书，3、杭房局（1997）374号协助执行通知，4、（1998）下执字第547、548、549号协助执行通知书，证明查封范围不包括其承租的一层；5、（1998）下执字第590号协助执行通知书，6、1999年9月25日杭州市下城区人民法院出具的“人民法院执行款专用发票”，证明杭州市下城区人民法院令餐饮公司将租金交至法院的行为是对租赁关系的认可。

        研究所代理人胡律师指出：证据1的合法性存在问题，该协议无效；餐饮公司对证据2-4的解释是无效的解释，解释查封的范围应当由实施查封行为的人民法院负责，涉及的专业问题，应当由协助查封的房产部门一并解释，而餐饮公司在执行案件中并非当事人，无权对查封范围妄加评说；证据5-6反映的行为是人民法院的执行行为，不是审理行为，执行不审查法律行为的性质，所以不能说明法院对承租关系已经承认，在形式上，只有人民法院判决书才能对一项法律行为的效力加以认定，裁定书、协助执行通知书都只是解决形式问题的司法文件，不能产生实体认定的效果。

        为了证明自己的主张，研究所方面也举出相应的证据，包括22155号房屋所有权证、杭州市房地产产权管理处的说明以及中山北路494号的外观照片等，证明产权证注明的面积为4150.75M²，系包括从底层至第九层的总建筑面积，产权证上的“8-9层”系该大楼部分八层、部分九层的含义，从而说明查封的范围与产权证一致，是整幢大楼。租赁合同因标的物查封在先而无效。

        胡律师向餐饮公司法定代表人吴某提问，签租赁协议之前有没有看过产权证，吴某承认看到了产权证并且向房产部门了解过，但不清楚8-9层的含义。

 

        进入法庭辩论阶段，双方围绕法庭总结的争议焦点展开了激烈的辩论：人民法院查封中山北路494号1幢8-9层等，表明是查封第8、9层还是整幢大楼，有否包括餐饮公司所租赁的第1、2层510平方米的房屋。//分页//

        围绕辩论焦点，餐饮公司的代理律师认为，22155号产权证是错误的，因为面积上有误差；本案中查封8-9层就可以满足执行需要，将产权证和查封房产的范围理解成8-9层也无不可；“协助执行通知书”代表的是下城区人民法院对于租赁关系的认可，即使查封在先、租赁在后，由于法院允许出租，餐饮公司同样享有优先购买权。法律并没有规定查封的财产必须整体变卖，所以餐饮公司可以仅对1-2层享有优先购买权。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第42条规定：“被查封的财产，可以指令由被执行人负责保管。如继续使用被查封的财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。因被执行人保管或使用的过错造成的损失，由被执行人承担。”，出租也是一种使用，所以查封的财产可以出租。

        针对餐饮公司代理人的观点，研究所的代理人胡律师提出如下代理意见：

        1、对查封范围的理解和解释，应以人民法院和房管部门意见为主；

        2、《协助执行通知书》列明的查封范围与房产证表述一致，且注明了查封房产的房产证号，就证明查封的是整个大搂，是一个集合概念，如果只是部分查封就应当另外注明；

        3、从产权证的面积上也可以看出，查封的是整个大搂而不是仅包括其中的8-9层。

        4、假如“8-9层”就是1幢的8层和9层，那么研究所就不是大楼1、2层的产权人，研究所与餐饮公司的租赁合同也会因主体不适格而无效，餐饮公司也没有租赁权。餐饮公司的法定代表人吴先生承认看到了产权证的复印件，又称自己为明确查封范围是否包括其承租部分曾经到房产部门去了解过。由于查封范围与产权证表述一致，且查封范围的表述中就包含了产权证证书的编号，我们可以合理地推知，吴先生也了解了产权证的登记的实际范围，此后餐饮公司继续租赁大楼的行为也说明其明知产权证登记的是整个大楼。

        1、根据我国法律法规的相关规定，查封的财产是不能出租的， 1995年6月1日实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的，房屋不得出租；

        2、从法理上讲，查封房产，查封的是财产所有权，包括占有、使用、收益、处分四项权能，房屋查封意味着这四项权能都受到了限制，尤其是处分权，它是所有权的核心内容。出租行为是对财产的处分，它与使用指的是两种行为，《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》允许的是“被执行人继续使用”主体要求是被执行人，权能是使用，而出租等处分行为仍然是被禁止的；//分页//

        3、将查封财产出租将极大地影响司法程序，使查封财产变现难以进行，影响执行工作的正常进行；

        4、杭州市下城区人民法院的《协助执行通知书》不能作为认定租赁关系合法有效的依据。执行庭负责生效法律文书的执行工作，并不涉及权利义务的实体内容，它无法确认法律关系的合法性；从形式上讲，只有人民法院的判决书才能确认民事行为的效力，裁定、协助执行通知书只是解决程序问题的司法文书，不能产生实体行为效力确认的后果。因此，虽然杭州市下城区人民法院执行庭通知餐饮公司将租金交到法院并出具了收据，但这只是执行行为，并不审查实体行为合法与否，故不能据此认定租赁关系已被法院确认有效。

        优先购买权是承租人在同等条件下对租赁物享有的优先购买的权利。

        1、 “同等条件”首先指价格上的同等，而餐饮公司一审的诉讼请求第1项为“要求购买杭州市下城区中山北路494号房屋（含设备、装修）价值：玖拾叁万玖仟伍佰伍拾贰元整（939552.00）”，且此后没有变更，从字面理解，就是要用939552元购买整个大楼，与杭州市下城区人民法院变卖大楼的价格5314378元显然不是“同等条件”，当然不能优先购买。

        2、退一步讲，即使餐饮公司一审诉讼请求表述不清，勉强将其理解为是以939552元的价格购买其所承租的一、二楼，而不是全部房产，餐饮公司的优先购买权也是不能成立的。“同等条件”还包括购买方式（即购买大楼整体或购买拆分出来的大楼的部分）上的同等。餐饮公司以法律允许拆开变卖为由主张拆开（分楼层）变卖并对其承租的一、二层实现优先购买权，这完全是一种曲解。决定房产是拆开变卖还是整体变卖是产权人的权利，在本案中，由于是法院的执行行为，故有权决定拍卖、变卖的形式的是法院，而不是餐饮公司。法院决定的是整体变卖，餐饮公司必须是在愿意受让整幢大楼且在同等价格的情形下，主张优先购买权（假定其享有优先购买权），然而，本案中显然不存在这样的情形。

        3、本案当中，变卖大楼是司法机关的司法行为，不是产权人的行为。产权人变卖房屋是在行使私权，承租人有权向其主张优先购买权；法院的执行行为是行使公权的行为，在此种情形下，承租人主张优先购买权没有法律依据。

        4、法院变卖美林宾馆大楼需要综合考虑许多因素，选择买受人不仅应当考虑经济实力，还应当考虑其安置职工等方面的能力，为此，法院最后将大楼整体变卖给浙江省皮革塑料工业公司。新产权人曾多次发函给餐饮公司表示可以续签租赁合同，如果续签，餐饮公司的经营并不会受到影响。这可以说是对各方均有利的解决方案，无论从法律上还是从情理上都是恰当的。//分页//

        浙江省高级人民法院在充分听取了双方的观点以后，做出了如下认定：

        1、1995年8月23日颁发的杭下字第22155号《房屋所有权证》载明：“所有权人研究所，房屋坐落中山北路494号1幢8-9层，层数9层，建筑面积4150.75平方米”。对此内容杭州市房地产产权监理处2000年4月14日出具的说明证实：“该8-9层其含义应为该幢楼部分为8层，部分为9层，建筑面积4150.75平方米系包括从底层至第九层的建筑面积”。又经实际测算8-9层实际建筑面积只有797.81平方米。故该《房屋所有权证》所表明的494号1幢8-9层的真实意思应认定是该幢大楼从底层至第九层的全部房屋。

        2、1997年10月30日杭州下城区人民法院《协助执行通知书》明确“查封研究所的房产，中山北路494号1幢8-9层（杭下字第22155号）”。该《协助执行通知书》所表述的文字内容与该《房屋所有权证》所载明的内容相一致，据此可以认定法院要查封房产的范围即为该幢大楼的整体房产，建筑面积为4015.75平方米，而非只有第8、9两层，建筑面积为797.81平方米。

        3、由于本案双方当事人的该幢房屋第1、2两层510平方米的房屋租赁协议签订在1998年2月22日，而该幢大楼的整体查封在1997年10月30日，依照1995年6月1日实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条第（2）项规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房产权利的，房屋不得出租。故本案的房屋租赁协议因不符合该规定应认定无效。

        2002年12月20日，浙江省高级人民法院做出再审判决，认定原判对本案的事实认定清楚，适用法律正确，实体处理恰当。浙江省人民检察院的抗诉理由不能成立，维持了杭州市中级人民法院的二审判决。

        至此，这起历经一审、再审、二审、再审，经过两次抗诉的案件终于尘埃落定。

 

        承租人的优先购买权是一项法定权利，是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，承租人行使优先购买权必须符合以下两个条件：一是与出租人之间有合法有效的租赁合同，另一个就是“同等条件”。本案中，房屋已经被法院查封，根据法律的相关规定，查封的房屋不能出租，因此，餐饮公司与研究所之间的租赁合同本身就是无效的，而餐饮公司所主张的购买条件与法院拍卖也并非“同等条件”，故餐饮公司主张的优先购买权不能成立。