随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，中国的房地产众筹项目和模式也在不断快速的发展和衍生出来。随着房地产众筹商业模式的不断演变，相关的法律问题亟待明确和规范。

 

      一、 众筹和房地产众筹的概念与价值 

 

      众筹，又称群众募资、大众筹资，译自Crowdfunding，顾名思义，指一群人为某个项目、某个人或者某个公司募资，以资助其正当的生产经营、创作、创新甚至生活的活动。

 

      众筹消除了传统融资的中间环节，无疑将会提高融资效率，降低交易成本，对于鼓励个人和小型创业团队的创新行为，促进初创型企业的发展，帮助小微型企业解决普遍存在的融资难题起到了很大的作用。在互联网经济时代，传统的众筹与互联网结合，通过互联网众筹交易平台实现了众筹商业模式的改进和优化。

 

      美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产，诞生了“房地产众筹”模式。该模式主要是通过互联网平台发布房地产项目信息，实现了项目融资和销售的目的。

 

     众所周知，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。在现有的经济环境下，国内房地产商面临的主要困难：1.由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。2.因库存去化率降低，资金回收速度降低，造成的资金紧张。房地产众筹商业模式的引进，在一定程度上可以解决上述问题。

 

      从现有国内房地产众筹项目情况分析得知，迄今为止，国内的房地产众筹项目模式主要分为两种大类型：投融资类房地产众筹和营销类房地产众筹。投融资类房地产众筹主要是解决项目融资问题；营销类房地产众筹主要解决项目去化和销售、推广问题。其中“彩票型”房地产众筹商业模式为营销类房地产众筹模式的一种。

 

      二、 “彩票型”房地产众筹商业模式的介绍及案例

 

      1．现今国内“彩票型”房地产众筹商业模式的介绍 

 

      现今国内的“彩票型”房地产众筹，一般情况下属于以储存客户、提高房产品的去化率为目的，在项目获得预售证后，房地产公司展开的营销活动。

 

      此种众筹模式可通过投资者抽奖等方式，最终可探寻到市场对项目定价的接受程度，众筹的参与门槛一般较低，通过最终确定中奖者取得奖品（房屋首付或较大折扣）等形式，鼓励尽量多的客户，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。通常情况下，此种营销活动的活动周期较短，所有认筹参与者均可获得一定的收益。

 

      2．“彩票型”房地产众筹相关案例 

 

     为了筛选高意向客户，进一步提高项目曝光度。2014年11月18日，远洋地产携手京东金融开展了“11元筹首付”营销活动。每人11元凑首付，中奖者得首付，不中奖者得购物券。活动覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万元，该活动吸引2万人次参与。

 

      具体的活动规则为：用户支付11元至平台公司（京东金融），将获得筹一套房三成首付款的抽取资格，当项目预设金额达到后，停止众筹。组织者将在参与本项目认筹参与者中抽出一名幸运参与者，获得大家为他筹集的首付款。没有抽中的其他认筹用户将获得京东商城全品类满200元减20元的购物代金券。

 

      在本次活动中远洋房产通过9套房源7折销售的成本，换取了提高项目曝光度，增加客户参与度的成果。京东方面的收益除了11元、2万人的认筹收入外，还有20元抵用券促进了京东商城的商品销售。

 

交易架构示意图

 

       三、 “彩票型”房地产众筹商业模式的合法合规性评估

 

      （一）“彩票型”房地产众筹商业模式是真的“众筹”吗？

 

      我国现行的法律和法规中对“众筹”的概念，没有立法解释。根据《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（银发〔2015〕221号）中明确了股权众筹融资主要是指通过互联网形式进行公开小额股权融资的活动。此外，从“众筹”诸多学理概念中，基本可以确定众筹的核心要素是：众筹是一种融资方式。而“彩票型”房地产众筹商业模式主要是解决节省项目营销成本（大约占房地产开发成本的4% ）、扩大项目影响力的问题，而非实现项目融资。因此，许多人认为，“彩票型”房地产众筹商业模式不是真正的众筹，而是一种营销模式。此种商业模式主要借用“众筹”概念实现项目炒作而已。

 

      （二）开展“彩票型”房地产众筹营销活动有刑事法律风险吗？

 

     根据我国刑法规定，非法集资犯罪的罪名有四个，其中包括：非法吸收公众存款罪；擅自发行股票、公司、企业债券罪；集资诈骗罪；非法经营罪。

 

      根据最高法、最高检及公安部对非法集资的最新解释规定，非法集资罪的特征有：

 

      1.未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资;有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格；

     2.承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式；

     3.向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人；

     4.以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人(受害人)签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。

从上述特征可以看出，除非利用房地产众筹模式实施的虚假回报的众筹项目会涉嫌非法集资类犯罪外，仅以促进销售为目的的“彩票型”房地产众筹模式中主要实施返还认筹者参与金或给予一定的经济回报等行为，均可有效规避非法集资罪的刑事法律风险。

 

      （三）开展“彩票型”房地产众筹活动，还应当注意什么？

 

      1.未取得预售许可证不得发布房产品营销广告，不得实施预售行为。

 

      《城市商品房预售管理办法》中规定，商品房的预售需要符合条件并取得《商品房预售许可证》。商品房预售应当符合的条件有：

 

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②持有建设工程规划许可证和施工许可证；

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 

      根据《房地产广告发布暂行规定》等相关广告方面的法律、法规等规定可以得出，我国对于房地产广告发布的时间要求为取得预售许可证。

因此，对于彩票型房地众筹而言，未取得预售许可证开展相关预售或发布相关房产品的广告均会面临行政法律风险。

 

      2.抽奖式有奖销售行为，存在面临行政处罚风险

 

      抽奖式有奖销售是指以抽签、摇号等带有偶然性的方法决定购买者是否中奖的有奖销售方式。根据《反不正当竞争法》的规定：“经营者从事抽奖式有奖销售，最高奖的金额不得超过5000元;以物品或者其他经济利益作为奖励的，按照同一市场同期同类物品的价格折算，其金额不得超过5000元。”

如果“彩票型”房地产众筹活动被定性为抽奖式有奖销售行为，根据《反不正当竞争法》的规定，公司可能会被工商行政管理机构追究行政责任。